一二手卖家联动炒作上海楼市流行内销游戏美食

近期，伴随着上海楼市成交量暴增一起出现的，是不少楼盘涌现“内销”潮。

易居房地产研究院的数据显示，上周（ 月29日-4月4日），上海商品房市场供求比陡然飙升，从1:0.56上升到1:1.17，其中住宅更是从1:0.5 上升至1:1.81。

表面来看，供求比显示的供不应求趋势，正中开发商、二手房上家等卖家的下怀。本报多方调查发现，近期上海不少开发商通过一些内部销售的疑似做法，人为营造供不应求的局面，并逐步在阶段性成交数据上显现，加上二手房市场卖家的跟风炒作，在这个人为营造的氛围下，相对弱势的个体买家尤其是刚需买家，正“被逼”出手。

一位熟知开发商这种炒作方式的业内资深人士坦言，类似的“内销”做法，往往发生在市场处于牛熊分界的关口，市场接受价位离开发商的心理预期还有一定差距，炒作是为了缩小这种差距，但对后市而言，炒作让风险剧增。

“内销”流行

“以目前的相关政策评判标准，很难抓到目前市场上明显有内销嫌疑楼盘的把柄。”中房信分析师薛建雄最近一直在关注多个销售“异常”的楼盘。但正如其所言，为了避免不必要的法律纠纷，本文在涉及某些楼盘时，只能隐去真实名称。

本报获得的成交详细数据显示，位于上海原南汇区某知名楼盘，在 月29日与 0日两天中，共销售717套，其中29日一天登记销售的套数高达657套。

出现类似情况的，还有位于上海市静安区的某高档项目，从2月底开始到 月底，经常出现日成交超10套的新增销售量，其间总销售量达到245套；另一个一度陷入“内销”争议的嘉定区知名项目，分别在1月底、2月底、 月初、 月底等几个不同时间段集中的几天内，迅速登记销售多达 40套的房源，不少单日登记成交套数高达 0套以上。

方方地产咨询机构的监控数据显示，近期上海个盘交易猛增，远郊地区频现批量交易。上周公寓销量排行榜显示，原南汇周浦的印象春城仅一周时间便完成7万余平方米交易，其中，仅2天便签约5万余平方米，纯属历史罕见高位；嘉定新城的新城悠活城，一周完成近2万平不知道公司接下来会如何。12月14日方米交易面积。更有奉贤柘林的海韵馨苑，距离柘林中心镇15公里，处于相对偏远位置，上周也出现集中签约情况。

“批量交易显现是内部销售楼盘常有的一个表象。”上述知情人士坦言，客观上存在的批量交易成为外界怀疑内部销售存在的最重要因素。

“个盘出现内部交易现象。”方方地产的报告则进一步指出，有些楼盘的内部交易迹象相对更为明显：“长宁的新天地河滨花园于月初“静悄悄”开盘，首批500余套房源迅速售罄，据了解均为内部客户成交。截至4月6日，上房地产显示549套房源全部预订完毕，但成交上仍未显现。”直至4月14日截稿，上海官方交易站显示该楼盘549套房源已全部被预定，但均未登记确认销售。

除了批量交易，外界对相关楼盘内部交易的怀疑还来自销售价格的悬殊差距。

掌握的资料显示，以上述原南汇区知名楼盘的销售数据，批量交易的717套房源均价约为14 00元/平方米，开盘日期在 月16日和 月20日两天，但是其目前公开的销售参考价为17000元/平方米，相差近20％。

“以一般内部销售的做法，会给内部买家预留10％—20％不等的赢利空间，以此吸引内部销售阶段买家的认购积极性。”这位知情人士指出，批量成交价和公开销售价之间20％的空间，正符合内部销售的做法。

同样，在嘉定区这个知名楼盘的批量销售中，销售均价约为1 500元/平方米，目前该楼盘最新的公开参考报价是17000元/平方米，价差空间超过25％。

这位知情人士指出，给内部认购者足够的转手利润空间，是内部销售成功的第一步。假设以1 000元/平方米左右的价格内部销售，而楼盘随后公开销售的报价是17000元/平方米，对于内部认购者而言，若以15000元/平方米的价格转让，自然会对真正的买家有强大吸这里有被封存万年之久的溶洞群引力，而2000元/平方米的利润就产生了。

薛建雄指出，在这个过程中，看似开发商分流了很大一部分利润给内部买家，内部销售的主要好处被内部买家获取，但实际上，整个过程获利最大的依然是开发商。“开发商通过内部批量销售，营造了供不应求局面，除了能以较高价格开盘外，还成功避免的开盘即跌价的尴尬。”

一个公开的秘密是，在通过内部销售让利内部买家维持高开姿态和直接低开让利普通买家两种销售策略之间，开发商普遍选择前者，“市场追涨杀跌”的基本判断导致开发商坚持这样的选择。

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