个月天潘石屹的度大转变.蹭飞

3个月，100天，潘石屹的180度大转变

*一早，SOHO中国（）公告，于2017年6月24日签订协议，以35.73亿元整售上海虹口SOHO

但是就在3个月前，2017年3月23日的SOHO中国在香港的2016年业绩会上，潘石屹还称他们变卦不卖上海虹口SOHO的缘由是，在资产荒的情况下，具有中国境内的房子比拥有中国境内的人民币要好。

在10个多月前的SOHO中国2016年年中业绩会上，潘石屹曾表示，已将旗下上海的天山广场、虹口SOHO、凌空SOHO三个项目划入非核心物业范围，或将出售。

一会儿说卖，一会儿又说不卖，一会儿又真的卖了，不得不说小潘“翻脸比翻书”的速度还快。是市场风向变快之快超乎潘石屹想象，还是另有其他超乎业界想象的缘由呢？

早在2012年8月SOHO中国宣布由散售转型自持，当时业界哗然，SOHO中国事迹在随后的四年里也遭遇重创，营业额一路跌至2015年的9.95亿元。

四年阵痛期，潘石屹几近一年卖掉一个上海项目：

2014年，SOHO中国52.3亿元出售了上海SOHO海伦广场及静安广场；

2015年9月，潘石屹将当年闹上法庭的外滩地皇股权转让给复星，回笼资金51亿元；

2016年7月，将SOHO世纪广场以32.97亿元整售给国华人寿保险。

转眼到了2016年，SOHO中国各项事迹指标全面回升，物业平均出租率高达96%，营业额（15.77亿元）上升58%，净利润（9.10亿元）上升69%

张欣在本月8日的清华高盛巾帼圆梦女性创业论坛上，说SOHO中国的转型很成功。业界也突然间意识到，潘石屹这对夫妻果然是地产界*聪明的红组合。

一个清晰的趋势是，2016年从来没有的房地产调控，让房地产行业发生了深刻的改变，对商业地产开发商来说，改散售为自持，通过资产证券化融资甚至是发REITs，谋取运营管理*和资产增值*，是未来发展大势。

但是，现在潘石屹还是把虹口SOHO卖了，延续了之前一年卖掉一个上海项目的历史。

资料显示，虹口SOHO位于上海市四川北路商圈*，也是上海市*的核心位置，总建筑面积约9万平方米，可租面积约7万平方米。至出售时，处于满租状态，代表租户包括松下电器、中国太平洋保险等。

这么好的一个一线城市的核心商业物业资产，老谋深算的潘石屹为啥舍得将其卖掉呢？

他们将优势发挥到极致是出于债务压力急于回笼现金吗？SOHO中国负债率一直远低于同行水平。在2016年8月的中期业绩会上，张欣说，公司净负债率进为37%，并无债务压力，会根据自身的资金和资产情况，结合市场行情决定是不是买卖物业。

在SOHO中国2016年事迹会上，潘石屹又说：“做生意永远不变的就是市场高峰的时候出货，市场低峰的时候进货。”

那末，现在出货卖掉虹口SOHO，是潘石屹判断市场行情已到了高点了吗？

如果这样看，也许就错了。

在地产锐视察看来，卖掉虹口SOHO，潘石屹或有三点斟酌：

一，是为了补充现金流。数据显示，由于2016年提早偿付了本金合计约14.2亿美元的境外债务，截止2016年年底，SOHO中国拥有现金及现金等价物38.64亿，同比大幅减少54%

二，今年和去年相比，房地产企业的融资环境产生了大转变，融资监管趋紧，包括房地产经营性物业贷，利率也在走高，SOHO中国获得低成本融资也变的不易。

三，也许*关键的是，有更优质的资产选择。由于地产融资趋紧，二级市场会有更多的项目被释放，手持现金的企业并购机会增多，而且今年和去年相比，价格谈判上会有折价优势。

过去三年，潘石屹在出售项目的同时，并未再买过一个新项目。但是今年或许有所不同。

目前，机构资本对于存量商业地产的并购非常关注；一线城市买地愈来愈难，再加上人民币贬值压力仍存，开发商收购并持有商业物业的趋势也在加强。

存有疑虑的是：SOHO中国在拿新地或者收购存量物业上，其实其实不占据优势，无论是资金实力还是商业地产的运营管理能力。

卖容易，再补货难。高瞻远瞩、老谋深算的潘石屹，接下里的动向如何？我们拭目以待。

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