春节后房产信托面临第一波兑付压力生存

房地产企业的销售严峻，现金流状况依然不容乐观

在楼市调控的大背景下，龙年春节对不少开发商来说过得实在是销售压力大，春节后紧接着而来的还有房地产到期兑付压力。根据第三方研究机构诺亚财富统计，2012年到期的房地产信托产品兑付规模达到1172亿元，其中 月、6月、7月和8月为兑付高峰。

到期兑付风险案例增多

根据诺亚财富统计，房地产信托在2010年大规模发行，尤其是在2010年第 季度和第4季度，发行规模到达顶峰。由于房地产信托产品的期限多在1.5年到 年之间，尤以2年期限的产品居多，所以2012年到期的房地产信托产品兑付规模较大，达到1172亿元，其中今年 月、6月、7月和8月为兑付高峰。

随着房地产信托产品的集中到期，开发商的兑付压力加大。从目前的情况看，信托融资方临近到期出现兑付风险的案例呈增多趋势。不过，由于房地产信托产品在发行时已采取了较为严格的风险控制措施，资产的价值仍能够完全覆盖投资者的本息。

诺亚财富研究部分析，尽管如此，在房地产行业整体销售受阻的市场背景下，通过销售回款方式偿付投资者本息的常规兑付方案困难加大。如果大量房地产信托产品融资方发生现金流风险并通过资产低价处置方式回流现金，将对整个行业造成一定的威胁。

春节后面临第一波压力

“部分房地产信托产品在春节过后就将面临第一波兑付压力。”一家信托公司的市场部副总经理对表示，虽然 月份是今年的第一个兑付高峰，但是信托公司在目前开发商资金链越来越紧张的大环境下，通常会提前1个月要求开发商兑付到期本息总额的 0％-50％，以防止到期时可能出现“颗粒无收”的极端情况。

从信托业内了解到，与房地产开发可以在到期后展期不同，房地产信托产品通常在到期后是不能展期的。这是因为根据房地产信托产品的条款规定，展期需要得到所有投资者的同意方可，只要有一位投资者不同意展期，那么开发商需要马上向投资者兑付本息，否则即构成违约。

诺亚财富的分析报告显示，房地产信托产品的融资方和分布区域较为分散。融资方多为中小开发商，在现金流出现问题时，信托公司应对的主要措施为股权处置，由资金雄厚的其他市场主体并购，降低了折价销售对市场造成的直接冲击。另外，今年房地产信托产品到期规模较大的区域为上海和天津，规模分别为122.74亿元和157.07亿元。

但整体来看，房地产信托产品的融资方和分布区域较为分散。诺亚财富研究部认为，这意味着房地产信托的兑付压力不会对单个区域产生重大影响，今年房地产信托产品的到期高峰对房地产行业整体尚不构成重大威胁，但后期影响值得关注。

保障房信托有一定机会

“房地产信托从香饽饽到烫手山芋。”普益财富研究员范杰分析，由于去年末召开的经济工作会议提出“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”，以“促进房价合理回归”替代“抑制房价过快上涨”，可见短期内房地产调控不会动摇。

虽然政策会有一定程度松动，但向房地产开发商贷款可能会受到窗口指导或其他限制。在楼市调控的大背景下，房地产企业的销售严峻，现金流状况依然不容乐观。因此，2012年房地产信托将难现2011年上半年供需两旺的，但保障房项目仍有一定机会。