幸福快乐2012年楼市十大展望商业地产将迎来春天依依不舍

2012年楼市十大展望 商业地产将迎来春天

楼价的走势一直是各界人士预测的焦点，中央经济工作会议定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，随后北京、上海、广州、深圳等11个大中城市相继宣布楼市调控政策将延续，面对可能持续从紧的调控政策，房价走势何去何从？房地产中介在寒冬中能否生存？各地开发商又是否将陷入生死战？

房地产促销四处开花 电商时代或到来

限购一年，住宅市场主导权终于从卖方转向了买方。“金九银十”的消散，磨折了开发商的信心，却成全了购房者观望的态度。自龙湖在上海率先打开降价大门，就开始了这一轮以龙头房企为代表的促销降价潮。

降价补差价、溢价回购楼盘、零首付、送分期、无理由退房/回购、买房送车等等促销花样频出。其中，最具代表的就是绿地集团，9月18日在北京开盘的花都嘉园项目开盘三个月，签约成交率却仅为13.82%。时间走入年底，终于撑不住的绿地花都嘉园项目，仅在半个月内就推出两轮促销手段：先是推出20套特价房，特价房优惠2万抵12万；随即，该项目又推出代还房贷计划。

除去传统的现场销售外，2011年风头最劲的销售方式就是由潘石屹推动的上售房模式。潘石屹不仅剥离了自己的销售团队，联合多家房地产代理商开始了房地产销售的电子商务时代。2011年底，20家房地产商组成联盟，上销售百套房产。除此之外，淘宝还于“双十二”（2012年12月12日）推出了五折“秒杀”。

点评：首席分析师张月认为，2011年楼市调控走入“白热化”。在其看来，在房地产信贷收紧的背景下，新建商品房住宅成交价格逐渐走低。四季度价格回第一节就到此结束落，拐点凸显。目前，限购最严的北京项目降价已经从大房企向小房企蔓延，全面降价时代或将来临。

事实上，房地产开发商降价促销已经从“犹抱琵琶半遮面”的状态转向落落大方的叫卖。

彼时，公开预言“用不了几年，你的房子如果不上就没人要”的潘石屹，随即陷入了上海销售“欠薪门”一事之中。未来房地产销售走向公开之余，存在其中的规范性与感等诸多问题，也应随之完善。

易居中国的杨红旭认为，络也在改变房屋交易这样的“大块头”游戏规则。当前主要四家房产电商：EJU平台，淘宝房产、搜狐E购房以及搜房，“看成中国房产电商界‘四他已追问过很多次。六一儿童节马上到了大才子’”，2012年将有越来越多的相关方，享受电商带来的便利与实惠。

政策 从步步加码逐渐走向执行和观望

房价“拐点”确立之初，同时传出来的声音就是政策将逐渐走向松动。彼时，包括券商、研究机构等诸多专家，均纷纷预测，住宅市场将会在今年的上半年之前度过最艰难的时期。不过，调控之手不会再紧紧的扼住开发商的喉咙，而逐渐走向放松。来自人大的报告更是“激进”的预测，要使明年经济增速不跌破9%，地方财政和宏观经济都难以忍受房价出现回落20%的情形。而更进一步的，最早在今年二季度，将会出现地方政府“暗度陈仓”，弱化调控的可能；而到了三季度，中央政府则会开始放松限贷政策，进而限购令将逐步松动。

而1月9日，瑞银证券首席策略分析师陈李则在上海做出预测，称现有的房产政策在今年四季度前一定会有变动，“如现有地产政策完全不变，房产行业最晚在今年第四季度崩溃，就是这个行业彻底玩完。”

点评：下半年，楼市政策外紧内松。正如曹建海在接受《证券》采访时所指出那样，政策已经从步步加码，转向执行和观望。更进一步的，地方政府率先表示HOLD不住，从佛山的朝令夕改，再到近期传出北京限购令的放松。开发商尚未伤筋动骨，地方政府却已经暗地和中央政府展开博弈，上演“宫心计”。

今年，决定房地产市场行情的，或许是货币政策，库存去化程度以及限购令的走向。或许，正如住建部政策研究中心主任秦虹所呼吁的那样，楼市政策应该明朗化，这样市场才能做出自己的理性选择。