北京五环外楼面价创新高

业内人士指出，虽然北京公布了“京七条”限制房价，但东坝、亦庄地块的商品房部分地块楼面价都接近或者超过了区域在售的商品房价格，可见房企在一线城市对优质地块的拿地积极性依然爆棚。

地价蹿升势头未改

11月4日，北京市顺义新城第7街区地块、通州区于家务乡地块、朝阳区东坝南区地块、房山区房山新城燕房片区地块、亦庄开发区河西区地块等8宗土地在北京市国土局正式拍卖。其中，最为市场关注的是东北五环外的东坝南区地块和东南五环外的亦庄地块。

根据北京市土地整理储备中心官方站显示，朝阳区东坝南区、661、665、666号地用地建设面积为47777.46平方米，规划建筑面积约9 5 4平方米。该地块要配建建筑面积不少于8500平方米、售价不超过9900元/平方米的限价商品住房，以及价格不超过22000元/平方米的自住型商品房。

该地块的起拍价为17.5亿元，而在竞拍现场，融创-住总联合体、中铁建、（，）、中粮-招商联合体、保利-首开联合体、万科、首创等15家房地产企业、联合体参与到该地块的竞拍之中。经过12轮竞拍，新华联以21亿元报价触碰至土地价格上线。在竞配环节，保利-首开联合体在28轮举牌后最终夺得该地块开发权，但需配建售价不超过22000元/平方米的50000平方米自住型商品房。该地块溢价率为20％。

据北京中原地产市场研究总监张大伟介绍，一般来讲，限价房的建安成本约为4900元/平方米，而此地块的限价房售价为9900元/平方米，面积共8500平米，那么所承担的土地成本约为4250万元；自住型商品房的建安成本约7000元/平方米，此地块自住型商品房售价2.2万元/平方米，面积为5万平米，所需承担的土地成本为7.5亿元；剩下 .5万平方米商品房所承担的土地成本达到了1 亿元，折合成楼面价为 .7万/平方米。

亦庄河西区地块竞拍场面也很激烈。经过60多轮激烈竞价，首开住总联合体以总价12.2亿元，配建公共租赁房8万平米的代价，最终摘得亦庄地块。该地块溢价率也为20％。

在亦庄地块竞拍现场，（，）、方兴（，）联合体、首开住总联合体、（，）、万科等经过16轮激烈竞争，方兴葛洲坝联合体以12.2亿元报价首先达到合理价格上限；在竞拍配建公租房阶段，首开住总联合体以配建8.04万平米公租房将该地块纳入囊中。

亦庄河西区X1 R2地块建筑面积为10.14万平方米，起始总价为10.12亿元，用地性质为居住用地，并将配建建筑面积不少于 .04万平方米公共租赁房。

张大伟认为，公租房建安成本在 000元/平方米，目前政府对公租房的回购价基本在8000元/平方米左右，估算亦庄地块的公租房土地成本约为5000元/平方米，面积共8.04万平方米，总体土地成本约4.02亿元，因此剩下的2.1万平方米的商品房所承担的土地成本为8.18亿元，折算成楼面价达 .89万元/平方米。

一线城市优质地块抢手

自从北京推出自住型商品房政策以来，北京土地储备中心迅速启动土地拍卖事宜，继此前昌平等 地块之后，4日拍卖的8宗土地里有6宗需要竞拍自住房地块，且面积均超过了该地块的50％。北京市要求与互联传统意义上的电商不同，自住型商品房的售价要比周边在售商品房低 0％。

从东坝地块来看，纯商品房的 .7万元/平方米的楼面价格已经与售价不超过2.2万元/平方米自住型商品房的价格差距达到40％，若按照目前的市场来推算，建好后的纯商品房的售价可能超过5万元/平方米，比自住型商品房要贵一倍多。

张大伟认为，亦庄、东坝两地块商品房部分地块楼面价已经接近或者超过区域在售的商品房价格，可见房企在一线城市对优质地块的价格并不敏感，这进一步加大了公众对房价上涨的预期。不过，过高地价地块将导致后市风险增大，对于配建了大量自住型地块的商品房地块来说，定价难度进一步加大。

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