监控收紧地产信托曲线求变吗

自银监会实行“窗口指导”后，持续高温的房地产业务终于开始降温。《第一财经》从业内获悉，信托公司与房地产企业合作门槛提升的要求明确之后，“假股权、真贷款”的房地产信托产品已近绝迹，不少房地产项目甚至陷入难以通过审批的尴尬窘境。

绿城信托备受关注

近期最受关注的，当数绿城与平安信托合作的房地产基金信托产品。这个名为“平安财富·安城1号房地产基金信托产品”，公开资料显示以股权投资方式参与多个绿城名下的房地产项目。这些作为种子储备的项目，预期投资收益更是高达年化25%以上。“以信托形式发起，实质意义却是基金，这在从前非常少见。”信托业内人士评价。

据了解，该信托产品的储备种子项目选取了多个绿城旗下的房地产项目，包括温州龙湾项目、扬州广陵区旧城改造项目及宁波市镇海项目，各个项目的IRR(内部收益率)均高达25%以上，温州龙湾项目更是可至35%~41%。

一位信托公司人士坦言，这些项目升值空间大、性价比高，因此年化预期收益才可高达25%。“投资基金的起步门槛通常比信托高得多，因此个人投资者很难参与，不少是由信托公司带头，作为大客户直接投资基金。不过这个产品的起步门槛却与信托无异，从而使得个人投资者亦很容易选择投资。”

“假股真贷”已被堵

这其实是自银监会实行窗口指导以来，严格监控风险之下的“曲线”之举。

用益信托工作室提供的数据显示，今年1~6月，各种信托资金投资领域之中，成立规模占比最高的仍是房地产，信托成立规模为1191亿元，占比43%。从已成立产品的平均预期年收益率来看，房地产信托仍然最高，达9.72%。这一数据，比第二名的其他领域高出了1.1个百分点。

今年5月份以来，随着房地产信托产品规模扩大日益增速，银监会将实行窗口指导的风声越来越紧。多个来自业内的消息证实，此次监控利刃实际直指被俗称为“假股真贷”的信托产品。“如果实行真正的债务融资方式，项目审核门槛很高，且房地产企业需向信托公司提供抵押品。但以\"假股真贷\"的方式参与，便可以规避掉这些要求。”业内人士向解释道。

2014年全国民政工作会议日前在北京召开。会议强调 一家浙江当地房地产民营企业负责人向诉苦称，企业融资压力非常巨大，原本以为可借助信托“假股真贷”的方式过渡，但在如今政策收紧的趋势下，已经无法实行操作。“仔细研究了一下，几乎所有正在操作中的项目都不符合审批条件。”

信泽金信托研发中心提供的数据称，在4月11日至6月30日各个机构处于推介期的信托产品中，2年期的产品最多，为18只，占比36%；其次分别为1年期10只，一年半期9只。由此可见，目前市场上的信托产品仍以过桥融资为主。

第一财经