楼市分化加剧房企销售压力倍增.源泉

业绩增幅放缓

由于房企销售和结算收入之间存在时间差，因此房企当期销售情况并不完全计入当期业绩。从目前的来看，不仅仅是一季度业绩增速下降，由于一季度销售额下滑，也将影响到房企未来的业绩释放能力。

（，）iFinD数据显示，目前A股上市房企中，已经有5 家房企披露了一季报、业绩快报或预告，其中有 5家公司业绩出现亏损或同比下降，占比超过六成。已经披露一季报的5家房企净利润均出现不同程度下滑。其中，（，）一季度实现净利润7.55亿元，同比下降6.82%；（，）实现净利润5716.71万元，同比下降15.52%。从目前来看，多数房企由于结算收入下降或毛利率下滑，导致净利润出现负增长，这也在一定程度上显示出房企业绩增长的疲态。

与业绩相比，一季度房企的销售情况同样不容乐观。数据显示，目前已经有 家房企公布了一季度销售业绩，其中有16家房企的销售额出现下降，多家房企 月份的销售增幅也有所放缓。包括保利、金地、华润、合生创展在内的多家房企一季度销售额出现同比下滑。其中，（，）1- 月实现签约面积217.71万平方米，同比减少2 .66%；实现签约金额280.71亿元，同比减少8.7 %。

对于房企而言，销售额是未来业绩释放的基础。当达到结算条件时，将计入房企净利润，体现为房企的盈利能力。正是如此，销售额增速放缓，将对未来房企业绩释放的能力产生直接影响。

销售压力加大

在环境仍未得到改善的情况下，由于销售下滑、库存高企，房企未来的销售压力正在不断加码。

统计局数据显示， 月末商品房待售面积为5216 万平方米，比2月末增加了766万平方米。其中，住宅待售面积增加492万平方米，全国楼市整体库存出现增长。 月份，一线城市新建商品住宅存销比为10.5，相比2月份9. 的数值出现较大增长。事实上，自201 年 月份以来，存销比就步入了缓慢攀升的通道。仅从北京市场来看，目前住宅库存重新回到6万套以上，已经达到201 年9月以来的库存高点。

库存的不断攀升，是楼市“降温”的真实写照。据伟业我爱我家市场研究院统计，2014年4月上半月，北京市住宅成交总量为5271套，比 月下半月下跌了41. %，比 月上半月下跌了27. %。4月上半月北京市新房、二手房成交量均出现较大幅度调整。

除节假日因素外，在一季度市场成交低迷影响下，楼市观望情绪正进一步加剧，部分原计划入市的需求采取继续观望态度，加上信贷政策依旧偏紧、审核更趋严格、利率优惠取消等因素的制约，改善人群和刚需人群购买力有所下降，市场对楼市的看涨预期已悄然变化。

从供给端来看，由于201 年土地市场成交火爆，房企普遍采取快速周转的经营策略，这就导致将有很大一部分去年拿地的项目在未来陆续进入供应。仅从北京来看，合计有近40个项目将在4月入市，其中大部分为中低端商品房住宅项目。4月北京楼市供应集中释放，这一供应规模也有望创下201 年来的新高。在市场成交渐趋低迷的情况下，供给量持续上升将给房企销售带来更多压力。目前有不少房企已经采取降价跑量的方式加快周转，这也将进一步改变楼市的整体预期。

总体来看，由于楼市分化加剧，三四线城市的“降温”幅度更为明显。在资金面趋紧的情况下，这些地区的房企出现调整的可能性越来越大。特别是部分库存严重、新增人口放缓的城市，销售难度将更为明显。相比之下，布局在一二线城市的房企所面临的压力仍小得多，万科等大型房企的业绩仍然处于稳定增长的态势，这就使得房企间的分化更为明显。

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