高考加油齐鲁证券土地政策展望与解读土地制度改革系魏家

当前，中国城市土地管理存在以下问题：（1）城市土地由地方国土资源管理部门统一组织供地，地方政府垄断土地一级市场的供给，而分税制改革后，土地出让收入主要归地方所有，对土地财政的依赖，导致地方政府有推高土地价格的内在冲动；（2）城市土地利用结构长期处于不合理的状态，工业用地比例偏高，工业污染离过2次婚降低了土地的价值,并使商业用地不足,限制了第三产业的发展；（ ）相当一部分城市工业区、居住区和商务区混杂，导致城市环境质量和整体效益低下。

而农村土地管理存在以下问题：（1）农地经营仍呈现出显著的“小农经济”特征，土地生产效率尚未出现显著提升；（2）农地产权主体模糊不清，农户往往在现有的土地权利格局中处于弱势地位，从而打击了农民进行土地流转的积极性；（ ）土地交易市场不健全，信贷和保险市场尚不完善，导致土地流转存在严重的信息不对称现象，阻碍了土地流转的规模化和规范化发展；（4）农村社会保障覆盖面不足，影响农民土地流转意愿。

为解决我国土地资源、劳动力资源不足，以及城乡发展不平衡的问题，土地改革已明显加速：（1）广东推行旧城镇、旧厂房、旧村庄改造，以促进节约集约用地，对现有用地进行优化配置；（2）深圳推出产业用地供应机制试行办法，规定原农村集体合法工业用地可申请进入市场流通；（ ）温州近日规定，12类农村产权可在农村产权交易所公开交易（包括农土、林地、农村房屋所有权、集体经营性建设用地使用权等）；（4）福建近日也下发通知，要求加快推进农村土地确权登记，推广土地规范流转的创新模式。

对于国内土地高效利用的未来路径，我们判断：（1）加快城市存量用地的开发和流转，实现城市土地利用从粗放到集约、低效到高效的转变；（2）在城镇化过程中加强环境保护，加快排污权、碳排放权等交易市场建设，积极发展环保资本市场，进一步加强资本市场的社会监督作用；（ ）改变当前供地方式，实现建设用地供给的市场化，供应主体的多元化，促使土地价格回归合理水平；（4）通过征收房产税、允许发行市政债券、发展多层次资本市场和金融创新等方式，既能充分动员社会资源参与城镇化建设，同时也可以减少地方政府对土地财政的依赖；（5）农村集体建设用地所有权的确权工作驶入快车道；（6）土地流转的相关法律法规将逐步完善，包括耕地及建设用地的权属保障、土地流转市场进入主体的条件等；（7）相关配套的中介服务机制建立，包括土地流转中介和交易机构；（8）提供金融和财税方面的政策扶持；社会保障体系完善，构建了城乡一体化的户籍制度、就业制度、教育制度和医疗保障制度等。

土地制度改革、以及土地高效利用不仅为中国经济转型提供动力，也会为上市公司带来制度红利，我们建议从四条主线来把握投资机会：（1）土地价值提升带来的公司价值重估，包括拥有农地、林地、城镇土地储备、以及自有工业用地转为商业用地的企业，如北大荒、亚盛集团、海南橡胶、 森工、永安林业、福建金森、上实发展、中华企业、杭钢股份、珠江啤酒等；（2）受益污染物治理的环保类上市公司（包括污水处理、垃圾处理、大气污染防治、土壤污染治理、以及监测设备）；（ ）受益多元化融资渠道与金融创新发展的金融公司，如爱建股份，安信信托、中信证券、海通证券等；（4）受益行业集中度提升的农业龙头企业，建议关注隆平高科、瑞普生物、中牧股份、大北农、新研股份、吉峰农机等。