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媒体：共享办公 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

■共享办公受益于自由职业群体的兴起和移动化办公的浪潮，是移动互联时代小微企业创新孵化的摇篮。共享办公发端于解决企业用户跨区办公、标准化方案以及办公区域的弹性需求，能有效降低用户的资本开支，并通过集中化统一管理提高运营效率，诞生了市值28亿英镑的Regus公司。互联时代云端协同与任务众包背景下，自由职业者群体快速崛起（美国约有5, 00万人，占劳动力总量的 4%）和移动办公兴起增强了共享办公需求。当前中国大众创业、万众创新气氛活跃推高办公租赁需求(国内1H15新注册市场主体685.1万，+15%YoY)，但面向小微企业的办公租赁有效供给不足，急需推陈出新。

■“共享办公、社区孵化和专业增值服务”生态圈铸就WeWork百亿美元估值。公司创立于2010年，致力于为企业用户提供随需、随到、随租和随用的弹性租赁模式，成立1月实现盈利；以自由职业者和初创科技公司为主的用户群体中，创作创意和科技类会员占总体29%和20%。公司已辐射全球16个城市，56个办公中心，预计2015年可租赁面积超过 60万平方英尺，5年CAGR高达11 %；预计2015年总收入超过4亿美元， 年CAGR高达260%。WeWork核心价值是围绕办公空间的基础需求，建立会员交流互动的社区氛围，并撮合匹配合作伙伴和顾客帮助孵化；搭建了240家服务供应商的专业服务平台，让入驻公司专注主业创新。WeWork轻资产运营、高速增长、盈利性好、规模优势（15年119xP/E，收入增速167%，下同），基于平台打造的品牌和增值服务支撑其远超房地产管理业（11.2x，-5%YoY）和办公服务业(21.5x，-8%YoY)的估值水平。

■国内共享办公：从模仿到改进。共享办公带来的供需匹配平台将减少中介市场信息不对称；租赁方式更为灵活，降低初始投入，缓解初创公司和自由职业者资金压力。点点租：简化租赁流程，自建中介平台服务业主与租客，力保房源信息真实性，参与找房到付款的全流程，建立完整的产业链；SOHO Q：“共享经济+房地产开发”，由售转租，提供“拎包入驻”的商业地产租赁，计划在15年底拥有11处 Q中心；优客工场：企业服务为主，办公租赁为辅，以增值服务为核心(目标占收入40%)，打造“租赁+创业+服务若一味地打针、吃药或是依靠这样那样所谓的 补剂 来被动地改善身体状况是无济于事的。 专家提醒”自营生态圈，已签约 6个场地，1/ 地产采取WeWork模式，其余2/ 与开发商合作获取。

■共享模式待完善，增值服务是竞争关键。共享办公解决了供需匹配的难题，满足了小微企业在租赁期限与面积上的长尾需求，功能逐步向孵化器功能演变。目前国内共享办公服务相对同质化，跨区域尚“即便没有奖金未实现，平台的增值服务成为差异化、并为用户创造价值和收益的关键。

■风险提示：政策因素影响，产业发展不达预期。