月开发商提速推盘大北京余项目急甩货美食

5月开发商提速推盘 大北京60余项目急“甩货”

据数据统计，包括京周边项目在内，5月共62个项目计划入市。其中北京项目为39个，同比去年5月15个开盘量，大涨了160%；环比今年4月，涨幅也高达85.7%。

如果说作为窗口期的3月还不足以说明全年楼市的走向，那末行将过去的4月则能从一个侧面反映出今年供需两端的态度：开发商匆匆跑量、购房人不急不缓。

存量房冲破7万套、多项目去化不足7成，多数开发商有去化越来越难的感觉；4月初北京建委约谈个别开发商，表示今年将不放松调控，限价仍是悬在开发商头顶的一枝利箭。

“跑不动量、涨不上价”，这是行将过去的4月楼市的缩影。而从下月即将入市项目来看，积极跑量仍是市场主旋律。【本周迎开盘热 开发商近期提速推盘】

与自住房抢市场   三分之二入市项目是刚需

随着愈来愈多自住房项目的入市，也有更多抱着一线希望的刚需置业者加入申队伍，在已推出的自住房项目中比较选择；而还没有攒够首付的置业者，则徘徊在普通商品住宅与自住房项目之间。“现在自住房风头正劲，套住了不少一部分刚性需求。”一名不愿具名的开发商对表示，而这样的市场现状正加剧了普通商品住宅的去化难度。

从统计数据来看，下月行将入市的项目中，刚需占比仍高，约为三分之二。其中京周边项目绝大部分为中小户型刚需产品，而北京项目中的大多数也都是面向刚需。

在下月开盘项目中，通州区表现抢眼，纯新项目和老项目后期都选择在5月积极入市。一些较热项目都将在5月有所表现，合生·世界村继续主推不限购产品，目前给出报价为总价150万元/套起；华业东方玫瑰也预计推出后期项目，继续以两到三居刚需户型为主，价格待定；还包括K2清水湾、泰禾1号街区等项目均将在5月有所表现。【北京自住房供应将持续加大 2季度房企或继续降价跑量】

除上述老项目后期，泰禾还将推出其在通州的纯新项目泰禾1号公馆、泰人们也没有忘记禾拾景园，这两个项目均是70年住宅产品，仍是主打两到三居的刚需产品。

5月各处都开花，不仅是通州有诸多项目入市，大兴、房山、昌平也都有新盘将面市。值得关注的是昌平区域，由于该区域在前几年没有土地出让，致使近两年新房供应乏力，而随着2013年昌平新城土地开始放量，昌平重新回到“热点区域”行列。下周昌平将有5项目面市，其中包括龙山华府、首开国风美唐这类型的老项目后期，也包括像京投银泰公园悦府等纯新项目。

推盘数量何以节节爬升？随着年初信贷收紧，开发商手中余粮不足，“为了保证现金流充裕，不能不选择加大出货力度。”某开发商对表示，“这也是为什么在自住房大规模入市时，普通商品房迎面而上，加大推盘力度的缘由。”

信贷收紧让开发商的日子不好过，而另一方面，自住房的入市又让刚需产品受到一定程度的冲击，促使北京楼市开始加速调剂。两方面的因素让开发商不敢再“捂”，即便市场环境大不如去年，刚需项目也只能平价出货，跟自住房抢夺刚需市场，以求较大程度保障现金流稳定。

限价不放松、自住房大规模入市

老项目后期提价难

自住房定价标准为周边房价均价的7折，按照这个标准，目前所推出的8个自住型商品房项目定价均大大低于区域内周边项目，多数房源单价徘徊在2万元左右。这一明显的价格优势让普通商品住宅的价格失去了市场竞争力，一些远郊项目乃至有部分房源借各种名头打折出售。

与此同时，4月1日住建委约谈个别开发商，强调2014年调控决不放松，要求老项目后期不得高于前一期定价，同时纯新项目定价参照周边二手房价。这一要求让京城楼市价格上涨乏力。前有自住房压力，后有限价夹击，普通住宅定价走不上去，纯新盘不定高价、老项目后期上涨乏力。

从已经明确报价的老项目后期数据中，能够明显看出，这些项目价格上涨不多，甚至有些项目与上期报价所差无几。以首地浣溪谷为例，该项目较后一期开盘为2013年6月，当时开盘均价为1.6万元/平米，而时隔近一年，5月再开盘预计均价仅为1.9万元/平米；珠江东都国际较后一期开盘时去年12月，当时开盘均价为2.4万元/平米，而本次开盘均价未有调整，仍是2.4万元/平米；包括首开国风美唐、龙山华府等项目均报出了跟上期一样的预售均价。【北京便宜自住房遭吐槽】

高地价催生高房价   单价3万以上项目占三分之一

2014年北京楼市进入调剂期，房价上涨乏力、库存日渐增多，而土这样所有不同等级的不同阶段的同学都会收到好的观点地市场却未见冷清。日前丰台长辛店地块出让，其纯商品住宅楼面价高达4.5万元/平米。“配建面积大，折合纯商品住宅楼面价就高，”业内人士对表示，“目前北京纯商品住宅面积越来越小，楼面价却愈来愈高。”。【4月上半月北京二手房销售量环比下跌逾三成】

这样的情况从2013年起就开始显现，到目前为止仍未有冷却迹象。高地价必定催生高房价，以长辛店地块为例，该地块日后纯商品住宅必定要买到6万元/平米左右。“可以说，这样的招拍方式使得众多地块都‘被豪宅’了。”

从5月即将入市的项目可以看出，单价3万以上的项目占比不小，共有15个。朝阳区三个即将入市项目报价均超过4万元/平米，中海枫丹公馆位于建中国，地理位置少有，定价7万元/平米；丽都壹号及润泽公馆定价分别为5.5万元/平米、4万元/平米。高定价项目的基本特征是占据了较为少有的地理优势，诸如位于西南四环的北京方向，定价也已到达4万元/平米。

借京津冀一体化东风   京周边项目急开盘

不管本轮京津冀一体化是炒作还是会实打实的落实，这1概念都推动了京周边项目的大踏步发展。除了本身就有交通优势的燕郊、香河等区域，京津冀一体化更是推动了保定、涿州等区域的进一步发展。借用这一概念，京周边项目发力推盘，也促使了5月开盘再上高峰。

而在上周正式公布天津将取消****之后，武清楼市也开始发起一轮开盘热潮，力求抓住****较后的机会进行有效推盘。

而受这一概念影响*深的不过是河北廊坊及涿州，因此在5月即将入市的京周边项目中，这两个区域项目所占比重较大。其中廊坊有8个项目，均已刚需小户型产品为主，其中包括廊坊证大大拇指广场、太阳城、首开国风悦都等；而涿州项目也表现较为抢眼，华阳凤凰城、宏远2号院等都将集中入市。同时，武清大盘鸿坤原乡郡也预计于5月入市。

北京楼市】

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