开发商最后一博12月货量创今年第三高峰生存

述评/ 张秀钦

12月，对全年处于“饥饿”状态的开发商来说，是奋力一博的最后机会。

开发商当然不肯错过这样的时机，在各种利好消息的配合下，新盘、尾货大举涌入市场，制造继“五一”、“十一”后的第三个供应高峰。正如（,,）有关负责人所说：“在经济环境及购买习惯的影响下，可以预见，明年至少到明年中前的市场都不会太好，现在趁着有各种利好能推则多推。”

有业内人士认为，目前明确的政策利好是针对购买中小户型的首次置业者，所以开发商12月推出的新货将会以“中小户型、低首付”作为主攻卖点。

新盘、尾货均为冲刺利器

沉寂了一个多月后，广州新增住宅供应又开始爆发。从11月27日至12月 日，广州一周新增商品住宅供应 629套，接近“五一”、“十一”前的供应量。阳光家缘显示，目前全市可售的一手住宅达到1.8万多套，预计整个12月的可售货量会在2万套左右，仅仅比今年的5月、10月要少。至于原因，合富辉煌市场研究部的监测可作答：“近期广州多数楼盘到访客户有明显增加，成交量基本保持平稳。”11月，北京、上海、深圳三大一线城市的成交全面回暖，对广州开发商也有积极的心理暗示。

而在这全年第三的供应高峰中，表现最抢眼的就是新盘、尾货。

年底历来是尾货推售集中的时段，今年也不例外。除推出尾货的楼盘特别多外，还有比往年突出的特点，就是其价格特别“笋”。从老城、天河等区域的尾货来看，尾货价一般比前期价格优惠1000- 000元/平方米。为何今年的尾货特别“笋”？天河某清尾货楼盘的营销负责人说：“有些为求快速清盘，有些是一直滞销的产品，无论哪种状况，在目前的市场氛围下，只有特别笋，尾货才能卖出去。”

新盘多，则是今年底特有的现象。越秀、荔湾、天河……每个城区都有新盘面市。据统计，单中心城区，有望在12月推售的新盘就达到了1 个左右，即使是今年“五一”，也只有14个。年底推出的新盘，总货量预计能达到5000套左右，占了12月可售货量的四分之一强。

对此，寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为非常正常，新楼盘及尾货一个没有前期业主，一个因为货量少业主不关注，两类楼盘的定价都不必担心前期业主的反应，可以切实地根据目标客户群的购买力来定价，是现阶段最能通过合适价格来刺激者购买的两类产品，“开发商自然会以这两类产品作为年底一博的利器”。

低首付、中小户型唱主角

而从产品的面积及价格来看，则是低首付、中小户型唱主角。

“在尚未成交的潜在客户中，有50％为首次置业者。从购房目的上细分，有超过80％的潜在购房客户为自住需求。”合富辉煌集团市场研究部在新的经济与政策条件下，针对广州潜在置业者进行的最新调查显示出这样的结果。

如其所说，首次置业者、自住需求，是目前潜在购买的主力。开发商要在年底一博，就必须针对该部分消费者的需求推出对应产品，因此年底大量“低首付、中小户型”产品涌现市场。即使在老城区，12月新货的供应结构也再次回归到今年初大小户型平分秋色的局面，而非前两个月以大户型占主流。而在天河及东部区域，中小户型的比例更在六成以上，不少楼盘干脆全部推出中小户型。

除户型面积小，12月新货几乎都倡导“低首付”。“10万元首付”，成为12月新货最常规的营销口号，恒大山水城、祈福水城更以“首付4万元”作为新货招牌。

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