金地集团机构投资者交流会议纪部件

金地集团(600383)机构投资者交流会议纪要调研简报

金地集团参加了我们于20、21 日在上海举行的2009 年度投资策略会，与机构投资者们主要就以下问题进行了交流。

金地对未来市场的判断？

明年春节前后可能是房地产市场最困难的时期，下半年市场有望企稳，年底开始逐渐走出低谷。从区域市场看，珠三角的调整幅度已经较大，价格下调的空间相对有限。长三角城市的经济基础较好，将会对楼市起到较强的支撑作用。北京、天津市场面临较大的供应压力，调整压力大于长三角。二线城市方面，金地在已经进入的西安、沈阳等市场的项目区位和品质优势相对突出，目前的销售情况和前景都还不错。

金地的应对措施？

1、2008 年新开工面积在年初计划260 万平米的基础上减少约80 万平米；竣工计划面积从186 万平米减少20 万平米到166 万平米；3、多元融资：银行贷款、信托、UBS 基金、ING 合作、境外融资等；4、新开盘项目确保按时开盘，加快回款；5、坚持产品创新，提高性价比，增强产品竞争力。

近期销售情况？

月，公司销售回款90 亿，近期开盘项目销售形势还不错，由于11、12 月公司还有几个项目开盘，全年销售额超过07 年的98 亿已经成为定局。分项目看，梅龙镇4 期11 月初开盘，当天卖了200 多套，目前销售超过300 套，毛坯均价在8500 元/平米左右。金地名座11 月16 日开盘，均价14000 左右，目前销售超过70 套。南京所街项目23 号开盘，均价在14000 左右，预计也销售形势不错。年内沈阳和杭州项目还将开盘或者加推，预计11、12 月销售额在 亿左右，全年销售额在110 亿上下。

09 年开工、竣工计划？

09 年公司开工面积和开盘面积均会略高于08 年，预计开工面积在 万平米左右。竣工面积也会有所增长，在200 万平米左右，西安、上海和沈阳项目在乞巧情愫专服09 年结算体量较大，。主要开工项目有上海格林世界 万平米，湾流域约5 万平米；杭州项目开工 万平米；南京万平米；沈阳 万平米；西安约15 万平米；武汉20 万平米左右；深圳龙华新城几万平米；荔湖城将近20 万平米，佛但是每周一次的研讨会则严格要求。为了加强考核山和东莞也将有部分新开工。

公司资金状况？

公司9 月底资金余额80 亿，未付地价约17 亿，主要是番禺项目剩余13 亿、沈阳长青桥项目剩余亿的尾款。番禺项目由于政府未能按时交地，目前正在处于协商阶段，不排除接触土地出让合同的可能。目前公司拥有银行授信211 亿，已用140 亿左右，贷款的综合成本相对基准利率上浮约5%，在同业中属于较好水平。

09 年公司销售规模会有所增长，工程款支出在 亿左右，假设销售回笼现金和08 年持平，在110亿左右，不考虑购地支出的情况下，经营性现金流将是正的40 亿左右。

公司是否会计提存货跌价准备？

公司将根据实际情况来评估每一个项目，尤其是07 年后拿的地，对每个项目进行减值测试，如果存在损失，就会去计提。具体的金额要根据08 年底时点的市场情况来确定。

目前的梅龙镇4 期售价在8500 左右，由于拿地较早，成本在1000 元左右，因此虽然4 期价格低于之前的三期，但不存在跌价风险。四期对面的龙华新城露面价约7 千，但位置相对较好，且有1 万平米左右可以建商铺，目前一期已经接近封顶，预计在09 年下半年开盘，价格在12000 左右。

杭州项目靠近浙大，其区域内都是新盘，整体规划和配套不错，未来会有城市快速公交的起点站。预计毛坯高层单价卖10000 元左右，联排别墅23000 元左右。

沈阳长青桥总面积160 多万平米，每平米楼面地价1 千左右，地块靠近奥体中心，毗邻多个五星级酒店，目前该区域地价上升到了2000 左右。由于该项目体量较大，会分成一个高端、一个中端，两个项目来操作，预计售价在5 千以上。

土地增值税缴纳情况？

公司历史上应计提的土地增值税都已经在08 年前三季度的利润表中提足，这也是 月营业税金大幅增长的原因之一，今后不再有历史包袱。目前有约8 个亿的已计提未缴纳的土地增值税，未来实际缴纳时只影响现金支出，不影响利润表。如果未来土地增值税缴纳标准松动，已计提部分冲回可能对利润带来正面影响。

预估公司 年EPS 为0.65 元、0.59 元和0.76 元，维持“推荐”评级。