库存逼近500万平方米北京写字楼空置创新

21世纪经济报道 杨丽萍

“预计今年年底，北京整体甲级写字楼的库存量将达到479万平方米，空置率则会从去年年底的16.48％迅速攀升至2 .68％。” 月25日，北京高力国际物业服务有限公司投资与项目部董事黄卓伟在接受本报采访时指出，从去年四季度开始，北京甲级写字楼市场就已开始面临前所未有的严峻考验。“一面是全球经济危机所导致的需求疲软，一面则是与日俱增的高库存量。”

在采访中发现，实际上，黄卓伟的数据还相对保守。

“我们跟踪的数据显示，过去三年，北京甲级写字楼基本都是以每年20％、80万平方米的供应量在增加，而每年的吸纳量约在40万-50万平方米，导致目前的库存量已从三年前的400万平方米逼近500万平方米。” 月24日，另一家国际知名顾问机构第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司董事纪刚接受本报采访时指出，“北京甲级写字楼的最根本问题则在于供应量过大。”

根据黄卓伟的数据，今年北京甲级写字楼的供应量仍将达到65万平方米之多。而此前供求压力最大的CBD区域就占到总供应量的近三分之二。用纪刚的话说，CBD区域的供应量即使没有金融危机也消化不了。

据了解，今年CBD区域即将入市的项目体量都比较大，比如国贸三期约14万平方米，WFC约16万平方米，仅这两个项目就有 0万平方米。

而对于吸纳量，业界似乎都不约而同地认为“不乐观”。

黄卓伟指出，今年北京甲级写字楼的净吸纳量估算约为20万-25万平方米。“如果外围经济继续恶化，不排除会有更多外资客户受到影响，需求更加疲软，吸纳量和库存量的压力进一步加大。”

纪刚则认为，去年全年的吸纳量约为40万平方米，而第四季度受金融危机影响吸纳量仅为4万平方米，今年一季度虽预计吸纳量为8万-10万平方米，但要想维持去年40万平方米的吸纳量的前提就是外围经济不再继续恶化。“但宏观经济层面的东西现在仍不明朗。”

于是，空置率上涨基本成为共识。

“我们预计今年一季度北京甲级写字楼的整体空置率将上升至17. 8％，今年年底将达到2 .68％，而去年年底时这个数字为16.48％。”黄卓伟坦承。

而仲量联行的数据更为激进。

月20日，仲量联行最新发布的《经济低迷阻碍房地产市场复苏》报告指出，北京甲级写字楼空置率预计将从2008年底2 ％跃升至2009年底 6％，位列一线城市之首，其中，上海从1 ％上升到19％，广州将从2 ％攀升至27％，深圳将从17％上升至24％。

“到年底CBD及其周边地区的空置率肯定会超过 0％。”纪刚指出。

而黄卓伟预计，“今年一季度，CBD及其周边区域的空置率将达到27.69％，年底将达到 7.94％，去年第四季度，该区域的空置率为27.4 ％。”

受到供求关系影响，北京甲级写字楼的租金价格也开始有所松动，其中仍以CBD及其周边区域最为典型。

“目前，CBD及其周边区域一季度的净有效租金为每月每平方米180元，环比下降5.75％，预计今年年底净有效租金将进一步降至每月每平方米170元。”黄卓伟指出。

同时也了解到，就连国贸三期的报价也在经济危机之后进行了下调，从之前的每月每平方米 元调至每月每平方米250- 00元，特别是那些正在招商的新项目，算上更长的免租期和装修期，租价下调的幅度更大。

“2005年，北京甲级写字楼曾因供应量激增25％而成为此前供应压力最大的一年，但目前的情况比那个时候更为严峻。”黄卓伟说。