一二线楼市库存季度将达高峰美食

中国房地产市场正在经历一次深度的变革，严厉调控之下，“有多少房子都不愁卖”的美好市场光景一去不复返。中原地产日前发布报告显示：48家A股上市房企2011年末的存货合计高达5906.74亿元，同比增长45.8％，以去年的开发和销售进度计算，48家房企目前存货的消化周期达4.6年。

但6000亿库存还只是冰山一角，据中国房地产业协会统计，2012中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元，存货均值同比增加50. 4％，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。

房子卖不动了

一把达摩克利斯之剑俨然已悬在开发商的头上。“漫直接上一张长的去库存周期意味着开发商在未来相当长一段时间内将面临销售回笼资金不畅的格局。除去季节性因素的影响，商品房销售仍会同比下降。”易居房地产研究院副院长杨红旭向南都表示：“预计2012年一季度，房地产开发企业资金紧张的问题将会恶化，可能接近甚至低于2008年水平。”

拿地、建设、销售构成了开发商运营的三个关键环节，而这背后全是大规模资本的流动，当资金针对性地开始收缩，销售回款成为了开发商拿地扩张的主要资本，甚至是开发商赖以生存的保命钱。在这一背景下，“高周转”成为了调控以来包括标杆房企在内所有房企的转型方向，期望实现快速销售。

但房子却越来越卖不动了。中原地产统计显示，由于存货激增，各房企的存货消化周期大幅延长。按房企存货和营业成本计算，2011年末48家A股房企整体存货的消化周期达到4 .62年，而2010年末，这些房企整体存货的消化周期为 .84年。这意味着，2011年末A股房企的存货周转天数同比足足延长了9个多月。

“就连去年销售了1200亿的行业龙头老大万科也难以幸免。4 8家A股房企中，有1 4家房企2011年末的存货同比增幅超过 0％，有7家房企的存货同比增幅超过50％.”中原地产三级市场总监张大伟向南都表示：“其中，以750 .02亿元的存货绝对值增幅位居A股榜首。”公开数据显示：去年底，万科的各类存货中，已完工开发产品72 .4亿元，占比 .5％；在建开发产品1 80亿元，占比6 6 .2 ％；拟开发产品629 .9亿元，占比 0 .2％.同期，万科的存货周转天数已达1442天，同比增加105天。

事实上，十大标杆房企均出现了不同程度的卖房减速。2011年，中原重点监测的十大标杆房企发展速度明显放缓。十大标杆房企的总销售面积和总销售金额分别为4860万平方米和5 28亿，两项指标的同比增长率均为14％.销售面积和销售金额的增长速度分别较2010年同期下降约6个百分点和27个百分点，在近5年的时间内仅略高于2008年。

而今年以来这种减速愈发明显。2012年年初，受传统春节销售淡季影响，标杆房企销售显著回落。1月，保利、富力、金地、绿城等房企的销售面积均跌入近两年来月度销售的最大家觉得既然我们都是股东了低点。经历了春节销售淡季后，2月标杆房企供求双双回升。张大伟说：“虽然2月出现了小阳春，但从成交量的绝对值来看，2月份的销售面积仅相当于2011年标杆房企月度平均销售面积的6成，去化速度依然处于低位。”

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