煤炭石油限贷仍紧致限购放松效用不大旺季将DG

煤炭石油：限贷仍紧致限购放松效用不大 旺季将至成交或小幅回升 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

福州市地产市场概况：城市东扩西进南拓，郊县客户为购房主力福州市由五区八县构成，人口为净流入，201 年人均可支配收入 .2万元，五城区收入水平不高，郊县客户购买力强劲，福清、长乐、连江、平潭购房者占市场的成。福州市整体以第三产业为主，鼓楼区、台江区、晋安区第三产业占比均超过60%，苍山区和马尾区以第二产业占比最高，分别为57%和68%。城市以东扩西进南拓为发展方向，主城区工业向外迁移。

限贷仍偏紧导致限购放松对成交的促进作用不大，按揭利率普遍上浮但有松动福州市限购措施在6月开始有松动，全款购房不再核验房屋套数，外地购房者也无需提供社保纳税证明，8月“闵八条”正式宣布限购取消，期限是一年。但银行限贷政策未变，还需要核验房屋套数及一年的社保纳税证明。因此限购取消仅限于对全款购房者有效，而全款购房比例不高，实际对成交量的影响不大。对于“认房不认贷”的新政银行并没有执行。

按揭利率依然较高，目前首套房按揭利率上浮10%，二套上浮%，近期中国银行下调了首套房贷利率至上浮5%。放款速度尚可，符合标准的都能较快放款。

前八月销量同比跌幅超两成，近期中小户型成交有所上升，去化时间接近 0个月，达四年来最高，价格较最高点下跌不足10%2014年月福州市商品房成交194万平，较去年同期跌幅超两成，近期销售变化不大，中小户型成交量有所回升。8月末福州市商品房库存749万方，累进12个月的去化速度接近 0个月，是四年来最高值，去化压力较大。房企为去库存对价格有一定调整，目前价格较最高点下跌不到10%，部分降价幅度较大的项目多为噱头。

虽然机关的不正之风得到遏制9月将进入销售旺季，推盘量将增加，市场信心稍有恢复福州市6、7、8月为淡季，月开发商推盘量较少，8月开始有所回升，9月之后进入旺季，开发商推盘量也会上升。市场信心稍有恢复，价格或趋于稳定，不排除其他个别开发商为走量而进行降价促销。

土地量跌价稳，优质住宅用地稀缺去年年底福州市集中推地，使得今年土地价格较平稳。月共成交土地68万方，总建面264万方，其中有 1万方总建面11 万方为去年年底推出今年成交的地块。今年市场情况不佳，政府推地谨慎，土地供应量较少，成交量相应回落，今年新推的土地中成交1 幅，其中10幅为商服用地，商住用地仅 幅且是定向销售，优质住宅用地稀缺。因今年新推地中心城区占比较高，且商服用地的属性，至今年土地均价小幅上升，楼面均价为6100元/平。

区域上，鼓楼区和台江区作为福州市政治和经济中心，土地成交量位列前两位，成交面积分别为11 万方和92万方。晋安区和台江区地价位列前两位，晋安区成交土地主要为商服用地，楼面价达到11800元/平，台江区主要是旧城改造，楼面价6000元左右。

福州市大型房企以本地民营开发商为主，市场集中度高上半年福州市成交金额TOP5均为福建本地开发商，市场占有率为42%，万科位列第六，市占率约4%。当地开发商经营时间长，物业较好，品牌认可度较高，此外，与当地政府合作通过建设公共基础设施而获得优质土地。外来开发商中世茂、华润、富力土地较多，富力主要为办公和旅游地产。

福州万科有7个项目，其中4个项目位于主城区，闽侯、莆田、永泰各1个项目。近期没有新推项目，老盘加推去化率尚可，但有下降，万科又一城加推几次去化率基本在%，但推盘量都不大。