应对调控新辙绿城拓展代建业务.鼓励

绿城集团于 月18日宣布在北京成立绿城北方房地产建设有限公司，以便在北方地区拓展其代建业务。

Case3 关于我的谣言沸沸扬扬绿城建设有限公司总经理曹舟南坦承，相对于南方而言，绿城在北方地区投资的品牌影响力不够，通过代建模式，可以在不提高负债的前提下扩大企业自身规模。绿城对北方建设公司的规划是业务量占整个集团代建业务的1/ 以上。

代建业务是绿城于2010年9月成立绿城房产建设有限公司而启动的一项业务，主要操作模式是委托方负责提供资金及土地，绿城负责开发建设，即委托方以合约形式委托绿城负责项目部分前期管理、规划设计、工程营造、成本控制、营销策划、竣工交付等环节的全过程开发管理，并根据代建合同使用绿城品牌。

截至今年 月，绿城建设已签约代建项目 0多个，总建筑面积600多万平方米，预计可收资金约688亿元。这些项目分布于浙江省内以及上海、江苏、山东、河南、海南等地。目前，北方建设公司手头的代建项目已有十多个。

绿城的代建业务主要有三类：政府代建、代建和资本代建。曹舟南称，未来这三类代建业务的规模比例将达到4:5:1。他预计， 年内代建业务的利润可超过整个绿城房产的一半。

关于代建与合作开发的区别，曹表示，两者的本质区别是，合作开发表现为投资主体多元化，而代建则表现为契约化，“股份公司有很多种，最大的问题是决策与执行的矛盾，而代建通过契约化运作，决策与执行分得比较清楚，运营管理过程可以做得非常纯粹。”曹舟南说。

绿城寻找委托代建方的标准是：手上的地经过确权；对产品的定位是绿城所擅长开发的中高端产品，资金实力有保证。

目前，绿城建设的政府代建项目代建费一般为建安成本的 ％—5％，而商品房代建项目的费率一般为销售额的7％—8％。曹舟南表示，绿城的政府代建项目“几乎不盈利”，甚至有的项目，如青岛李沧区40多万平方米的理想之城项目亏了1亿多元，不过，在这个项目入住后，青岛的很多涉及城中村改造的拆迁户和政府谈安置条件时要求“让绿城来建安置房”。而绿城集团董事长也表示，“要做全国最大的安置房建设公司”。

在参与安置房建设的过程中，绿城也遇到一些尚未明确的问题。“现在中央提出要建1000万套保障房，各级政府都很着急，因为要问责，但是具体采取什么样的模式去做，大家都没想好。”曹舟南表示，一般绿城和地方政府谈判后确定的以固定费率模式为主，因为这种方式“对地方政府是最有利的”，像杭州、温州、青岛等地的项目都是采用这一模式，只有南京项目是采取变相的BOT模式。