北京楼市四大怪.源泉

2017北京楼市四大怪

跌宕起伏的2017年已经过半，层层加码的调控政策、戏剧化的市场走势，乱花渐欲迷人眼、雨打芭蕉万点坑。仅以此文，揭露2017年北京新房市场的四大怪。

1

将逗比进行到底：“认识里面的几个字？”“你演傻字(子)吗？”“超哥要主演‘二’字。”“大家好市场转冷与单盘速销

两轮调控过后，处于史上最严厉政策环境下的北京楼市，成交量不可避免地由热转冷。

刚刚过去的7月，北京新房市场仅签约1662套商品住宅，创下自2014年2月以来，近41个月销量新低。

2017年月，北京商品住宅的签约量也不过15071套，创自2006年北京开始签以来的同期新低。

然而，与整体楼市的低迷之势有所不同的是，新房市场频现热销楼盘。多个项目开盘后迅速售完，甚至出现“夜光盘”的极端案例。

当急转直下的销量数字与单盘速销的现实行情同时存在，折射出了市场的分化，全面热销的时代已告结束，此时，激烈的角逐才刚刚开始。

冀望于在竞争中获得领先身位，需要在地段、产品、价格三个层面共同发力。其中，价格的高低并非绝对数值，而是对标项目周边的一、二手定价取得相对优势，再叠加地段与产品，三者全中足以完胜对手、引领市场。三取其二，也能保持一定的市场接受度，但如果三者全无，又不甘于在价格上做出让步，就只能慢慢等待解套时机。

2

二环与五环同价

典型时代下最易诞生非典型案例，一道看不见的红线，拉近了北京二环与五环的价格距离。

今年取得预售许可的项目中，位于四至五环之间位置的金玉府和泽信公馆两个项目，分别以78488元/㎡、76980元/㎡的备案均价获得了预售审批，此外，五环边的绿地海珀云翡备案均价也为75003元/㎡，而二环中国玺预售价格也不过79459元/㎡。

二环与五环，价格上的毫厘之差，与地段位置的天壤之别，评判地产价值的核心要素一朝被颠覆，地产人也只剩下无语凝噎。

3

刚需盘离河北更近

刚需，曾经是支撑北京新房市场的雄厚动力，而今，不是刚需抛弃了新房，而是新房市场不得不甩下刚需。

今年前7个月北京取证入市的47个项目中，备案价格低于套均500万元，符合刚需客群对于价格要求的项目共有10个，其中的7个项目规划有住宅产品。

这7个项目中的6个项目位于平谷、密云、延庆这样的北京远郊，仅有的一个房山项目还远在阎村。

今年北京新房市场供应的刚需盘，到河北的距离比到天安门广场还近。价格与地段，与为一道天堑，刚需，在北京的新房市场中已经被挤到了角落里。

4

改善型普宅价格超越别墅

低密度、自然生态的生活环境

，私密、个性化的生活空间，让别墅从始至终都是置业者的梦想家园，多年来，北京别墅的成交均价也始终位居住宅之上。

但这样的局面在2017年被完全颠覆，今年前7个月，北京住宅的成交均价为45967元/㎡，是，相当于别墅价格的1.07倍。这也是北京自2006年开始签以来，住宅均价首次超越别墅。

这样的现象并非偶然，而是还将在未来得以延续。从今年取得预售许可的两类产品来看，住宅的备案均价仍然高于别墅，这预示着至少在今年之内，住宅价格将持续超越别墅。

小到同一区域，这样的现象也开始出现。以大兴南五环周边为例，中铁建和绿地两项目的预售价格分别在73000元/㎡和75000元/㎡，而同区域的叠拼别墅备案价格为70833元/㎡。

造成这一现象的根源在于北京的价格逻辑发生了改变，由单价标准到总价维度。特别是针对改善型客群而言，对产品满意之余，评判价格在于首付够不够，月供是否影响到生活品质。因此，定位改善家庭、户型面积相对较大的别墅产品，必须要将总价控制在改善客群可接受的范围之内，在单价上做出让步成为部分房企的选择。

北京楼市正在发生着的神奇变化，未来将会修正还是延续？房企能否打怪升级？让我们拭目以待！