标普佳兆业在大湾区充足土地储备将改良其杠.蹭飞

标普：佳兆业在大湾区充足土地储备将改良其杠杆率

5月16日，标普发布评级公告称，佳兆业团体控股有限公司以稳定的前景获分配“B”长期发行人信誉评级。

标普认为，佳兆业土储项目地理集中程度适中，债务杠杆率高，利息覆盖率低于同业。佳兆业不断增加的经营范围，优良的土地储备补充以及未来个月的去杠杆化可以减缓这些风险。

土储项目地理方面，在2018年，大湾区占佳兆业合约销售额的约60%及土地储备的54%。该公司的深圳总部占销售额的33％左右，地理集中使其易受区域政策变化的影响。但是，近年来，佳兆业已扩展到大湾区以外的其他高端城市，如重庆和成都，在45个城市具有56个项目。

与台湾“PUB女王”黄小琥合作《月亮代表我的心》。标普提到，截至2018年底，佳兆业的城市更新项目占地面积约为3000万平方米，其中99.5％位于大湾区，深圳和广州各占约三分之一。按站点划分，佳兆业是该地区较大的城市更新玩家。它也有最长的运营历史。在过去的10年中，该公司每年平均将建筑面积940万平方米转换为土地储备。标普预计在未来两年内，它将能够继续每一年转换80万-100万平方米。

标普强调，佳兆业参与城市更新项目使其面临监管不确定性和更长的开发周期。这可能会增加佳兆业销售执行和现金流的波动性。

佳兆业在大湾区大量城市更新项目，可以使其以相对较低的本钱获得了高端城市的额外土地供应来源。 2018年，佳兆业的平均每平方米土地本钱约为合同平均销售价格的20%，城市更新项占总销售额的30%左右。

杠杆方面，标普预计未来12个月佳兆业的杠杆率将保持高位，虽然债务与EBITDA比率从2017年的11.0倍降至2018年的9.0倍，预期在2019年逐渐降至7..6倍。高杠杆率是由于自2017年债务重组和交换完成以来，近期正常化的销售和运营，以及强劲增长的投资。

标普表示，佳兆业将能够在未来个月内控制其债务总额的增长。随着中国的土地市场再次升温，佳兆业因其充足的土地储备而不用大规模拿地。该公司已于2019年设定了人民币900亿元的合约销售目标，并预计2020年将进一步增长。

标普认为，佳兆业的可售土地资源总值约为人民币4640亿元，足以达到这一目标。我们预计，Kaisa的土地收购（包括URP支出）将在2019年达到人民币240亿至人民币270亿元，接近预期的应占合约销售额的30％。这应当允许温和的去杠杆化。

利息覆盖率方面，佳兆业的融资成本高于同业，部份缘由是其在境内资本市场上没有发行过股票，和之前的债务重组。该公司2018年的混合融资成本为8.4％，部份缘由在于其离岸融资的比例很大。这与高负债相结合，致使佳兆业的EBITDA利息覆盖率相对同行而言较弱。由于一些去杠杆化，2018年底的覆盖率为1.3倍，并且可能在2019年提高到约1.6倍。佳兆业在2018年底的加权平均债务期限约为3.2年，非银行融资占总债务的22％，大多数在2019年到期。

审校：杨晓敏

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