楼市激烈争持.源泉

夹生饭我们也要一口一口把它吃下去。? 《大决战》 文章导航Previous Previous post: 张柏芝、谢霆锋和王菲施永青

传统上，香港的楼市在农历年後，都会特别兴旺一阵；但今年却没有出现这个现象。原因有两个方面：其一是农历年前市场情绪一面倒看好，买家都提前入市，以至购买力被透支；其次是美国次按危机恶化，香港股市已被拖累，人们担心香港的楼市亦会受到影响，故纷纷改取观望态度。一般而言，楼市同时存在着三类买家，第一类是用家，第二类是投资者，第三类是炒家。去年九月至今年一月这段期间，以上三类买家都同时抢着入市，才足以令楼市交投猛增，价格急升。

现时，炒家的取态已明显改变，由抢着入货变成赶着出货。原先他们是需求的动力，现在已变成供应的压力。有部分持货过多的炒家，已因为无力上会（做按揭），而割价求售，令市场上间中出现一些超低价的成交，对原先相对乐观的市场情绪，已造成严重的破坏。

投资者方面，由於他们买楼的目的是在於收租，现在租金仍在上升，故他们对手上物业的回报并不感到失望，没有减持的倾向。现时，银行的存款利率远比租金回报率低，而其他投资市场亦极不稳定，投资风险很多，如果现时卖楼套现，收回来的资金不容易找到更好的出路。在这种环境下，投资者并不急於出货，但亦不急於入市，因为他们已意识到楼市会有调整，迟些买可能更便宜。

至於用家，今年工资普遍增加不少，通货虽同时膨胀，但买楼人士多属中上层，日常生活开支占用他们总支出的比例不高，加上按揭利率下降，故他们负担楼价的能力普遍仍有上升，他们的入市意欲，仍属三类买家中最强的一族。

由於支持楼市的三类买家中，炒家已由支持者变成阻碍者，投资者亦因观望而失去动力，只余用家充撑场面，当然独力难支。故农历年後楼价已普遍向下调整，跌幅超过半成。但跌到这个水平，卖家已开始惜售，形成好淡争持，交投非常疏落。

现在市场正在测试，纯靠用家，楼价可在甚麽水平找到支持力。当投资者看到楼价已跌不下去时，就会把手上的余资再度投入房地产市场。那时，楼价就会见底回升。而当楼价出现升幅时，炒家就会受不住利润的引诱而再出来炒楼，令楼价进一步上升。然而，这种乐观的情境是否真会出现，关键还得看大环境。如果中国受美国的拖累不多，只是导致经济增长放缓，而非变成衰退。譬如每年的经济增长只是从双位数字跌至五到六个巴仙，那香港也不至太差，仍可能有二至三个巴仙的年增长率。在这种情况下，香港楼市的升势仍会持续，只是升势慢一点吧了。

关键词：