地产一线城市去化周期降至个月以内荐股

地产：一线城市去化周期降至10个月以内 荐 股 -10 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

■策略：上周上证综指上涨0.08%,深证成指下跌0.51%,申万地产指数上涨 .04%，在28个一级行业中排第1位。我们统计46个城市商品住宅周成交面积小幅回落，本周成交441万平方米，较上周下降5.6%，同比增长21.6%。分城市来看，各线城市均环比回落，其中一线城市回落较快。维持地产行业\"同步大市-A\"的投资评级，我们认为房地产正式进入大调整周期，推荐转型类企业华业地产、新华联及独特模式的华夏幸福，工业用地升值主题的金隅股份。

■要闻点评：

贷款额度上限为20万元；服务期为三年以上(含)的员工 1.1.周地产指数上涨点评：帆没动，趋势仍然向下。上周影响市场的事件，一方面GDP目标7.5%，重燃保增长预期，住建部提出双向调控以及万科B转H获批并大幅提高分红率。我们的理解比市场要悲观一些，一方面政策已经不存在更加严厉的可能，政策的变化要等到土地市场及房地产投资大幅下滑时才能预期，现在为时尚早。而对于需要不断投入资金的房地产行业，长期看持续高分红未必是好事。对于股价而言，高分红但股价依然低迷的案例比比皆是，周期性行业而言，决定股价的是趋势。我们认为房地产下行才刚刚开始，有效市场空间的大规模下降、房价的调整才初露端倪。

1.2.万科：B转H获批，符合预期，并不代表调控政策的变化。我们认为证监会批准符合预期，并不代表调控政策的变化，预计地产股会有反弹，但参与性不强。短期内市场对重组类、含B股、再融资的热情会抬头。但从基本面上看，地产行业仍处于大调整周期，基本面逐渐下移。目前融资是摊薄，而重组时资产评估价格高于二级市场估值，导致中小股东受损。另一方面，市场认为港股龙头地产企业享受估值溢价，会不会拉升A股龙头地产的估值。我们认为两地估值接轨不是某一只股票能完成的，也有可能万科拉低港股的估值。综上所述，基本面无变化，市场可能会反弹，建议反弹减仓地产股。

1. .公司年报点评：万科A：业绩靓丽，分红率大幅提高，维持“增持-A”评级。预计公司年EPS分别为1.74和2.27元，给予2014年5X的PE目标价8.70元。

■成交：新房成交环比小幅回落，一线城市去化周期降至10个月以内（1）一手房：我们统计46个城市商品住宅周成交面积小幅回落，本周成交441万平方米，较上周下降5.6%，同比增长21.6%。分城市来看，各线城市均环比回落，其中一线城市回落较快。一、二、三线城市同比分别变动+9.5%、+40.2%和-8.6%，环比分别变动-11.8%、- .7%和-6.6%。

（2）库存：商品住宅库存继续回落，一线城市去化周期降至10个月以内。我们统计的26个城市一手房合计可售套数142.2万套，同比/环比变动+12.0%/-0.2%，根据月销售数量统计去化周期为15.5个月，较上周下降5.1个月，较去年同期上升1.01个月。分城市看，一、二、三线城市库存同比分别变动-0.7%、+11.5%和+20.5%，分别需去化9.7、16.8、18.1个月，同比分别变动0.9、0.4、1.2个月（ ）二手房：二手房成交环比继续回升，由于去年基数较大，同比降5.9%■流动性：央行加大正回购力度，货币市场利率继续回落■风险提示：金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期，再融资受阻