底价成交频出土地溢价率跌.蹭飞

9月6日，房山长阳和昌平未来科技城两地块成功售出，但成交价却几乎与底价“擦边而过”。土地市场的冷清由此可见一斑。

今年以来，北京成交非招标地块的溢价率仅为两成，与去年同期相比暴跌68个百分点。

房山、昌平两地块底价成交

9月6日，北京天资置业集团有限公司以6.09亿元竞得房山区长阳镇哑叭河“二类居住用地项目”用地。本地块最终成交价接近底价，仅高于起始价900万元，现场无报价。

如果按照建设成本4000元/平方米计算，该地块中的住宅平均楼面价为54 2元/平方米。而据了解，自2009年以来，长阳区域一共出让过16块地块，土地出让面积共计 4.48万平方米，平均楼面价为5065元/平方米。其中，最高楼面价出现在2010年年底，为8 00元/平方米。

由此可见，土地市场已经逐渐波澜不惊。同样，9月6日成交的还有昌平未来科技城北区地块，成交价格也为一次性报价，楼面价为5490元/平方米。

8月份，底价成交主宰了整个土地市场，成交均价较7月出现回落。全国1 个城市成交楼面均价为120 元/平方米，环比下降6%。其中，住宅类用地成交楼面均价为1619元/平方米，环比下降9%。

●京城地块

●全国市场

前8个月土地出让金仅40 1亿

刚刚过去的8月份，土地供应量持续减少，全国土地愁云惨淡，流拍现象比比皆是，成交量持续下滑。全国1 个城市住宅类用地40 宗，成交面积2018万平方米，环比减少17%，同比减少14%。

华盛顿不惜在朝核问题上进行全面让步、一方面意在拉拢韩国供应量减少，开发商出钱少，直接导致土地出让金的大幅缩水。据北京中原市场研究部市场显示，去年土地出让金收入前10大城市的总和为879 亿元。而今年前8个月，已经完成的土地出让金只有40 1亿元，在已经过去8个月的情况下，市场才完成了去年总量的45.8%。

特别是去年超过千亿的北京、上海、大连 个城市，今年的土地出让金都有非常明显的下调。其中，尽管上海依然以74 亿元占据了今年前8个月土地出让场的头把交椅，但也仅相当于去年全年的49.1%。而北京只有672亿元，大连更是只占 1.7%。

在北京、上海、广州、深圳一线城市中，仅深圳因为去年土地出让金过少而出现增长，而其他 个城市的土地出让金都出现了明显的下滑。

●原因分析

融资受限 开发商谨慎拿地

溢价率下调、各地土地出让金爆减的主要原因依旧是新盘市场和土地市场的联动，相互作用所导致。北京中原分析认为，北京作为全国限购最严格的城市，成交量下调最明显，限购半年多来，成交量同比有非常明显的下调。而住宅库存也达到了11万套，为最近两年多来的最高值，库存积压趋势非常明显。

此外，在销售困难的情况下，开发商资金压力明显被放大。企业融资渠道大部分被抑制，开发商拿地趋向谨慎。尽管有一线房企转移阵地，例如万科在北京连续拿到三块住宅地块，但总额并不大。整体市场上，北京一线房企拿地并不积极。

最后，供应土地趋向郊区，大部分住宅地块集中在郊区新城，而且含有保障房的地块超过了六成。这也影响了开发商拍地的积极性。

在目前的市场情况下，预计今年一、二线城市以及限购将扩大到的城市，在后4个月的土地出让市场上将继续低迷。