1817调控政策两周年北京房价预期稳定生存

2018年6月以来，大量“限竞房”在北京上市售卖，一些地块在出让时规定了70/90政策，即建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。因为价格相对较低，“限竞房”一度受到市场期待。但注意到，上市半年有余，“限竞房”却遭遇了“销售遇冷”“去化不利”“70/90政策不理想”等评价。

“限竞房”是否遇冷？真实的销售情况究竟如何？70/90政策是否影响“限竞房”销售？该政策是否还有调整空间？

焦点1

去化比例不高非“限竞房”特殊现象

北京市住建委提供的数据显示，去年全市新建商品住房供应8.46万套，较2017年翻了一番。其中，限房价项目和共有产权住房项目分别上市2.4万套、2.6万套。相比“翻了一番”的新建商品房供应量，去年新建商品住房签4.1万套，较上一年增加约26%，成交增长略显不足。

北京市房地产行业协会秘书长陈志认为，北京近两年连续加大住房和用地供应，同时严格执行各项调控政策，房地产市场供求关系发生改变，是造成新建商品住房去化比例不高的主要原因。作为新建商品住房的一部分，“限竞房”的销售也有此状况。由于人们对价格相对较低的“限竞房”有“销售火爆”的心理预期，因此面对较平稳的市场现实，不免出现“限竞房项目去化较慢”的观点。

焦点2

新房价格将较长时间保持稳定

陈志表示，北京“限房价、竞地价”的供地方式还将持续，严格需求侧管理的调控政策也不会放松，供大于求的关系在今后较长时期内将保持。据此预计，新房价格今后较长一段时期内将保持稳定。

他认为，新房市场的稳定也会传导到二手房市场。根据主要中介机构提供的二手房实际成交价格，2019年2月，实际成交均价为5.97万元/平方米,较2018年2月上涨1.5%。总体看，2017年“ ·17”调控以来，二手房均价高位回落后保持平稳态势。在政府继续严格执行限购、限贷等各项政策情况下，二手房市场将保持平稳。但不排除个别区域受学区资源等因素影响，出现局部短期波动。

焦点

中小户型“限竞房”受青睐 70/90政策未导致去化不利

据北京市住建委提供的数据，2018年签的限房价项目中，90平方米以下、平方米户型成交套数占比分别为79.9%、9.1%，而同类户型上市占比分别是75.4%、7.4%。两相比较，90平方米以下、平方米户型签套数占比较同类户型上市占比分别高4.5个、1.7个百分点。陈志分析，从官方数据看，虽然限房价项目整体去化比例不高，但120平方米以下中小户型签占比较同类户型上市占比高出6.2个百分点，表明中小户型更受市场青睐，部分媒体报道的“70/90政策导致中小户型限房价销售遇冷”，与实际成交情况不符。

陈志表示，限房价项目在土地出让环节提前锁定住房销售均价，能够有效稳定房价、地价和预期。但作为新生事物，还需结合社会发展不断优化和完善，如考虑到“二孩”政策放开，四口之家不断增加，可以按人均住房 0平方米的需求，将限定90平方米以下户型比例提高到120平方米,便于开发企业调整户型配比和定位，满足市场需求。（ 姜慧梓 邓琦 ）

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