调整的二线与三四线恒大销售超千亿均价.源泉

调整的一二线与三四线 恒大销售超五千亿均价逼近万元

在万科公布全年销售成绩以后，另外一家销售金额过五千亿的房企也随即公布了2017年的销售事迹。

1月4日晚，恒大发布公告称，2017年12月的合约销售金额约为305亿元，合约销售面积约为298.1万平方米，合约销售均价为10254元/平方米。

至此，恒大2017年全年合约销售金额为5009.6亿元，较2016年全年的合约销售金额增长34.2%；全年合约销售面积约为5029.9万平方米，均价约为9960元/平方米，较2016年分别增长19.2%及12.6%。

和去年单月销售较高时突破500亿元的业绩相比，恒大12月单月的销售金额并不算太高，但从均价来看，一直保持着小幅稳定上涨的趋势。

2016年底时，恒大的全年均价为8355元/平方米，而去年12月已突破万元，即便是2017年全年计算，销售均价也达到9960元/平方米。

不过，对于恒大来讲，2017年的销售突破5000亿元是一件几乎没有悬念的事情。而去年更值得关注的是，恒大在香港资本市场的股价上扬，从年初的5港元一路涨至年末的近27港元高位，全年较高时曾一度达32港元。

对于恒大去年股分上涨的缘由，此前已有很多专业人士的分析指出，这和恒大销售表现一直较好，且公司负债得到较大改善有直接的关系。

事实上，恒大获得总计近1300亿元的战投，也是推动其股价上涨的原因之一。

11月6日，恒大发布公告称，其间接附属公司恒大地产与正威、苏宁、山东高速等6家企业签订增资协议，合共引入*600亿。

此消息一经发布，第2日，中国恒大的股价立即上涨，较高涨幅逾11%，报收30.9港元，市值突破4000亿港元。

券商对恒大未来的股价更加看好，国泰君安在研究报告中表示，随着龙头集中度上升和回A进程的推进，恒大估值仍具备上行空间，提升目标价至42.1港元。

海通证券则认为，恒大此次战投意义重大，一旦战*金转为权益，净负债率将望大幅降低，并将其目标价定至40.57港元。

在诸多券商发布的报告中，许多分析师还都注意到，恒大2017年正在努力地调剂土地储备的结构。

瑞银在12月发布的一份报告中指出，恒大已成功将土地储备焦点由三四线城市移至一二线城市；如果三四线城市的销售走软，此举料有助其下降销售下滑风险的冲击。

这和近段时间恒大在公开市场拿地的信息变多的情况颇为一致。

此前恒大的很多土地都是在三四线城市取得的，而这些城市的政府信息表露情况相对延缓，因此恒大此前拿地信息也较少遭到关注。

而*近几个月，恒大拿地的公然信息明显变多起来。仅观点地产新媒体于2017年12月的报导中，关于恒大购地的信息就涉及7次，其分别在长沙、宁乡、扬中、台州、深圳、鄂州、绍兴总计拿地18宗。

其中，较大金额的莫过于深圳地块：12月19日，深圳湾超级总部基地成功挂牌出让了2宗商服用地，恒大拿下的T宗地总价55.52亿元，楼面价19198元/平方米。

该宗地计划为办公+商业+文化设施，容积率是目前深圳湾总部基地内出让地块中较高的，依照规划将建一栋≤500米的高楼。该宗地建筑容积率≤27.0，总规定建筑面积28.92万平方米。该宗地要求，只有30%的办公面积可销售，其余15年内不得转让。

可以看出，恒大在热点城市、片区的拿地的确增加很多。2016年恒大的年报显示，1二线城市项目数量占比为52.2%，三四线城市占比为47.8%。

截止2017年11月，恒大一二线新增土储合计占比为30.7%，三四线城市新增土储占比为69.3%，其中三四线城市中莱阳、徐州、沧州和佛山新增土储范围较大。

这几个新增土储较大的虽并不在一二线城市，但都在1二线城市能覆盖、影响的范围以内。如莱阳已被正式划入青岛都市圈，而佛山除传统的广佛一体化概念之外，粤港澳大湾区计划更是热门。

撰文：武瑾莹 审校：徐耀辉

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