REIT开闸有助于打破房地产私募基金融美食

“内地的房地产私募才刚刚起步，房地产企业正在逐步试水。”近日在接受早报专访时，上海复地共赢股权投资有限公司（下称“复地共赢资本”）董事总经理丁亚明这般说道。

2011年，复地从香港退市，旋即成立了复地共赢资本。据公司官资料，复地共赢资本定位为“房地产基金与投、融、管一体化平台”，目前管理的基金规模逾12亿元，计划 年内达到60亿元人民币。

对于复地退市之举，丁亚明并不感到可惜，“香港资本市场的融资功能在退化，复地此前在香港上市，融得的资金并不多”。而且，复地母公司复星集团也已搭建了境外融资平台他就怀恨在心。我有与他来往的邮件可以作证。。

“房地产私募基金不适合非专业投资人”

据丁亚明介绍，目前房地产私募基金的发展模式主要有三类：一是地产项目开发和基金管理相结合，比如铁狮门、星浩资本，复地共赢资本也属于这一类；二是只有基金管理，没有开发业务，比如黑石基金，它们一般只是买楼卖楼，不会参与开发；三是以开发业务为主，它们一般绑定金融机构发行或者私募，只投资自己旗下的项目，比如保利、佳兆业等。

据丁亚明称，复地共赢资本旗下基金会投资到复地的大部分项目中，但引入私募基金的一般是追求利润的项目，因为私募基金讲求回报，投资目标是能赚钱的项目。而一些追求市场份额的项目，则不适合基金投资。

房地虽然外星人没有再出现在孟照国的家产私募基金的风险不容忽视。丁亚明称，此前房地产私募基金多是纯股权类的，投资者都是股东。项目发展一旦遇到困难，股东的资金可能抽不回，甚至缩水。股权类的房地产私募基金起步门槛很高，收益高，风险也不小。这不适合于一些非专业投资人的加入。

据他介绍，目前复地的房地产私募基金在结构上更为多元化，比如有债权类的房地产私募基金，还有股债结合的产品。

“有助于压缩实体物业投资需求”

在丁亚明看来，房地产基金的融资规模困局，要靠基金产品多元化以及REITs（房地产信托投资基金）获批来打破。

所谓REITs就是把地产项目证券化。简单地说，就是把资产切割后通过证券上市的形式，卖给诸多投资者。REITs在中国讨论已久，但眼下仍无推出时间表。一业内人士指出，目前仍有人担忧，发展房地产基金，是鼓励投资者绕过限购壁垒，把热钱输入房地产，和调控政策背道而驰。

丁亚明也说，业内确有这方面的顾虑。但他个人认为，如果投资者在REITs投入资金，并能获得稳定的收益，反过来会压缩这类人群对实体物业的需求，有利于平抑房价。从这点看，开放REITs有利于合理引导房地产投资需求。对企业而言，如果REITs开闸，可以实现私募基金与REITs配对运作。私募基金为开发型项目提供资金支持，孵化和培育物业，待商业物业成熟后，私募基金则向REITs输送项目、实现退出。

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