地产一二线结构性回暖地价持平微涨

地产：一二线结构性回暖 地价持平微涨 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

土地市场整体成交情况：11月土地供应减少，成交同环比小幅下降，土地出让金环比亦有所下降；溢价率下行、流拍率回升说明地市并未明显转暖。推地量较少背景下，月土地市场整体成交和出让金差于去年同期水平，但降幅逐渐收窄，政府财政压力仍较大。

分城市结构来看，11月地市供需一二线城市明显好于三四线城市，土地市场呈现结构性差异。虽然一二线城市在楼市回暖驱动下近期地市有回暖迹象，但月土地市场累计情况来看，二线城市表现好于三四线城市好于一线城市。

分用途情况来看，11月各类用途用地成交环比下降，商业用地上月基数较低降幅相对较小，住宅用地降幅小于工业用地。月累计来看，商业用地情况好于工业用地好于住宅用地。自调控以来商业用地相对火爆的情况逐步回归理性，随今年以来住宅成交市场日益回暖，我们认为住宅用地市场也将逐步好转。

住宅用地成交情况：一二线城市结构性回暖。受上月基数较高影响，11月住宅用地供需双降，土地出让金近7个月来首次环比下降。平均楼面地价环比升11%，主要系成交结构差异导致。从样本地块的情况来看，一线实际地价相对稳定，二线实际地价多呈持平或微弱上涨态势，城区地价上涨相对明显。

月住宅用地累计销供比：19个城市中，1 个城市大于1，供给相对紧张，房价仍有上涨压力。

商业用地成交情况：相对平稳，回归正常。11月商业用地供需环比微降，土地出让金环比微涨。商业用地成交均价上涨主要是成交结构差异导致，总体来看一线城市实际地价上涨趋势不太明显，二线城市地价呈持平上涨态势。

年底一般为推地高峰，预计12月供给相对充足。需求方面，虽然行业资金状况较年初略显好转，但对于绝大部分公司来说用于土地拓展的资金仍然有限，因而行业整体的土地需求提升幅度有限，预计地价也将相对平稳。长期来看，若《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》对大幅提高农民集体所有土地征收补偿数额通过，未来地价下行的可能性微乎其微，或将强化房价上涨预期。

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