地产电话会议政策的不确定性抑制了覆盖

地产：CRIC 会议 政策的不确定性抑制了房价的上升空间 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

会议要点4月1日，我们邀请了CRIC（中国房产信息集团、易居咨询业务子公司）（CRIC.O、没有研究）的联席总裁丁祖昱参加投资者会议，探讨当前至2010年底房地产市场的前景。以下为会议要点：

(1)年内交易量将呈Z字形上升趋势。丁祖昱预计 月份交易量复苏的趋势将在月份进一步加强，但不太可能超过去年二季度的高点；由于可能出台按揭贷款的紧缩政策，三季度交易量应会自二季度水平下降；四季度交易量可能将由三季度水平再次反弹。他还预计二季度房价可能将恢复温和上涨的势头，但2010年下半年潜在的调控政策可能将抑制房价的进一步上涨。对于全年走势，丁祖昱预计交易量将同比下降15%，而房价将同比上涨15%-20%（意味着销售额与去年基本持平）。

(2)新政策更加可能是地方性的而非全国性；按揭贷款政策将保持紧缩。丁祖昱认为，近期公布的政策只是对2009年12月温家宝总理提出的四项措施的进一步阐述。丁祖昱在调研后认为：a)2010年二季度前不会开征物业税；b)备受争议的高端商品房房产消费税不太可能在全国范围实施，但可能在部分城市如深圳和北京等地征收；c)商品房预售制度取消的可能性不大；d)丁祖昱预计2010年下半年按揭贷款政策将保持紧缩。当前二套房按揭利率的优惠已从2009年上半年的 0%降至不到10%。

( )土地市场将持续活跃。2010年一季度，各大城市的土地市场再次升温。上海土地拍卖成交额达人民币520亿元，相当于去年全年的55%；北京土地拍卖成交额达人民币470亿元，相当于去年的55%；苏州、青岛和武汉一季度的土地出让收入也超过了2009年的50%。丁祖昱认为大多数开发商的土地收购预算将高于去年。因此，即便是不以房地产业务为主业的国企不再积极收购土地，主要一、二线城市的地价下跌的可能性也较小。相比之下，丁祖昱对三线城市地价前景的乐观程度较低。

(4)大型开发商一季度的经营状况好于整体行业。与2009年相比，前20大开发商（根据合同销售收入排名）一季度合同销售收入均实现了强劲的同比增幅。

会议概要丁祖昱和投资者之间会谈的摘要如下：

当前的按揭政策丁祖昱谈到当前首次购房按揭利率折扣低于20%。

在首付比率较高的二、三线城市，按揭利率的折扣可能高于一线城市。

二套房贷的按揭利率折扣低于10%。

月份交易量上升的原因除供需因素的影响以外，丁祖昱认为 月份交易量上升更大的原因在于1)对通胀的担忧；2)长期而言一线城市的供应有限； )土地拍卖价格创新高，提升了购房者对于房价上涨的预期。

2010年下半年的供应前景由于09年下半年新开工面积开始回升，部分投资者担忧2010年下半年可能出现供应过剩。丁祖昱认为由于开发商会合理安排预售楼盘的推出时间，供应过剩的可能性不大。

2010年商业地产前景丁祖昱认为商业地产已经开始回暖，但在短期内不大可能超过2007年的水平。

丁祖昱认为写字楼市场已于2009年11月触底；此后空置率和租金水平都有所改善。新增供应主要受内需推动，而外资公司的需求仍然疲软。

零售物业，特别是一线城市的高端零售物业市场反弹较显著。例如，目前上海的高端零售物业租金已达人民币元/平方米/天。

酒店业于去年月份触底。此后明显反弹。

前述房山区住建委官员纠正说：“这不是补偿 2010年二线城市前景丁祖昱预计，包括武汉、成都、天津、青岛、沈阳、长沙、合肥、西安等在内的二线城市交易量和房价均将同比上升，因为他认为这些城市的本地需求旺盛，且对外地需求的吸引力也较大。