房企分化加剧整合潮暗流涌动美食

在楼市寒冬中，房企销售业绩分化严重，新的一轮“整合潮”似乎又开始暗流涌动。

几家欢喜

万科今年前10个月销售额将破千亿

龙头老大万科10日晚公布的最新销售显示，今年前9个月累计实现销售额970.8亿元，与去年相比，将提前近两个月实现销售额破千亿。

万科公布的数据显示，今年前9个月，万科累计实现销售面积841.2万平方米，销售额970.8亿元，同比分别上升 9.9%和 5.9%。

万科董事会秘书谭华杰表示，10月销售额破千亿无悬念。在去年12月 日公布的去年11月销售简报中，万科宣布其当年累计实现销售额1000.6亿元，首次破千亿。与去年相比，今年万科达到千亿销售规模提前了近两个月。

除万科外，今年前三季度，恒大、中海、保利和绿地的销售额也已经超过或逼近去年全年水平。

计算，2011年上半年，上市地产企业累计预收款达到4026亿元，处于近4年以来的最高水平。此外，龙头公司预收款也已基本达到未来2年20%- 0%的增长水平。

几家愁

下调目标、并购重组 危机重重

然而，在调控寒风中，有人穿好棉衣温暖前行，也有人被一件件扒掉衣服，几近“裸奔”。

9月底，国内地产大鳄之一富力地产发布公告称，已将全年销售目标从400亿元下调20%，至 20亿元。富力因此成为今年首家公开宣布下调全年销售目标的一线上市房企。

而据媒体报道，日前中型房地产企业大连正源因拖欠高盛、等机构4.47亿，正面临重组。

据中航证券统计显示，当前上市房企实际净借贷资本比均值已从去年末的41%上升至48%，突破了安全底线，行业整体面临相当于净资产15%、总资产6%的资金缺口。其中，10%的企业面临短期资金缺口，40%的企业面临中期资金缺口， 0%的企业中期资金缺口较大。

9月27日，自调控以来一直给中国房地产行业“负面”展望的国际评级机构标准普尔称，如果中国房地产销售额在2011年下半年下降20%、在2012年下降 0%，一半以上的房地产商会出现流动性问题，并预计2012年房价将下跌10%。

影响

梯队拉开 房企分化严重

作为资金密集型行业，资金链的安全对房地产行业至关重要。而从目前来看，不断加大的债务压力、贷款难、销售回款缓慢等都威胁着房企资金链的安全。

根据已披露的106家上市房地产企业的半年报，2011年上半年，上市房企整体资产负债率达到了72%，负债总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。最具杀伤力的流动负债已经占到负债总额的70.6%，同比上涨54%。

其中，绿城中国的净资本负债率甚至达到了16 .2%，较2010年年底的1 2%上升 1.2%。来自国家统计局的数据显示，一季度全国开发贷款额度仅为0.17万亿元，同比下降48%。

中国房地产测评中心此前公布的前三季度房地产企业销售排名显示，前三季度，销售额超过50亿元的房企数量已达 0家，而去年同期只有20家。从房企排名的格局来看，各梯队间的差距也已明显拉大，超大型房企正以快速的增长势头甩开后面的队伍。

统计显示，今年前三季度，销售额排在第一梯队（ 00亿元以上）的房企有7家，其中销售额达500亿元以上的房企从去年同期的仅有万科1家增至今年的5家，均值亦从427亿元上升到592亿元，远远领先于后面两个梯队。

第二梯队（150亿元- 00亿元）和第三梯队（50亿元-150亿元）的房企数量也分别从去年的6家和8家增加到今年的10家和1 家，其中第二梯队的均值从去年的18 亿元增至220亿元，第三梯队的均值基本与去年持平。

趋势

以价换量 降价成为关键

对于红火的业绩，谭华杰表示，在今年上半年市场整体推盘量较少的情况下，万科有意加大了推盘力度，赢得了市场先机。

谭华杰称，万科积极促进销售的原则不会有任何变化，公司以中小户型普通住宅为主的主流产品定位、以装修房为主的产品特征也将继续体现优势。

不过业界认为，适时调价也是万科产品得以热销的一个重要原因。

市场研究部首席分析师王海斌分析称，万科楼盘热销的原因在于其产品定价符合市场预期，而且“以后价格还会有调整，不调价就卖不动”。

而对于类似富力这样的主要布局一线城市的企业来说，由于产品成本一直居高不下，导致其议价能力很差，预计其产品的降价幅度至多在10%左右。中国房地产信息集东风日产卖这个价格还能赚钱吗？“R30做出来了团分析师薛建雄表示，降幅超过10%就会赔钱，但是不降价又势必难以在当下的市场生存。

链家地产首席分析师张月认为，目前市场已经出现明显的分化，拥有良好业绩的品牌房企积极拿地，逐渐开始逆市扩张。而资金紧张的中小房企目前行动则较为保守，如何快速回笼资金是其目前面临的主要问题。

她认为，迫于一线城市的成交压力，今年各房企销售业绩来源转为以二三线城市项目为主，而未来一旦二三线城市执行限购，有效需求会明显减少，房企将要面临空前的生存压力，部分边缘化小房企或遭淘汰。同时，大部分房企会进一步加速自身去库存进程，通过打折、降价来实现资金“套现”。

优胜劣汰 并购在所难免

对于万科、恒大等标杆房企而言，楼市调控带来的只是赚多赚少的问题，而对于中小开发商而言，则是生存之忧。

中航证券计算，2011年上半年，十大房企的市场份额已经上升到1 .95%，较两年前提高了 .5个百分点。而清科数据库统计显示，2011年1月-7月，房地产行业发生并购案例62例，金额175亿元，同比分别上升72%和102%。

融资困难将使得一些中小企业被市场淘汰，这同时给龙头公司提供了扩大市场和行业集中度的机会，尤其是融资渠道畅通、现金流充裕的公司将显现较大的优势，具有强大的外延式发展动力的企业也有望抓住行业洗牌的契机脱颖而出。

瑞银首席经济学家汪涛预计，在资金困境下，小型开发商将不得不把土地或项目折价出售给具有流动性的公司，或者走向破产。房地产行业或将出现类似于2004年-2005年那样的“整合潮”。

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