坚决防止局部性风险转化为系统性风险的项目

2010年以来房地产发行及收益统计 好买基金研究中心 罗梦

政策压力难阻房地产开发商融资饥渴，3月第一周，房地产信托发行数量就达26只，预期收益率也有所上升。

据统计，在2010年1月1日至2011年3月8日期间，房地产固定收益信托共发行566只，占全部信托发行总量的25.76%，募集资金达1193.72亿元，单只产品平均募集规模为2.11亿元。

从单月产品发行数量和规模看，房地产信托数量在去年11月之前呈逐月走高之势。虽然在去年8月，银监会发布《信托公司净资本管理办法》，对房地产信托业务制定较高的风险系数，但此举并没有对房地产信托发行带来实质影响。

去年7月至11月，除数量一直保持在每月50只以上，单月募集规模也普遍在100亿元以上（10月因为国庆长假因素，募集74.94亿元）。9月更是达到142.23亿元的高点，当月中信·天津武清土地一级开发项目、2010年中诚信托北京通州荷花塘项目等四款产品的募集金额均在10亿元以上。在随后的11月，银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，进一步规范信托公司房地产信托的风险控制能力，不少信托公司才暂停了产品发行计划。房地产信托的发行量也在去年11月达到单月67只的高点后开始走低，今年2月触及27只的低点。然而，3月房地产信托产品又有复苏态势，3月第一周就有26只房地产信托发行，很可能自此迎来一波房地产信托发行的小高潮。

房地产信托发行势头不减，主要有两点原因：其一，房地产信托短期内还是信托公司赖以生存的主要业务；其二，房地产信托是开发商维持资金链的重要渠道。

从收益率角度来看，房地产信托整体收益率在悄然升高。从平均收益率来看，2010年初，房地产信托的平均收益率基本在7.5%左右，5月以后提高到8%以上。今年以来，1月、2月、3月（3月8日之前）平均收益率达到9.40%、8.77%、8.98%。从最低的收益率来看，流动性的紧缩，使得房地产信托的单月最低收益率迅速提高，在2010年10月之前，房地产信托的最低收益率普遍在5.50%-6.00%，10月之后达到6.60%，今年以来的最低收益率则在7%。从最高收益看，今年2月之前呈大幅提升趋势，过去两个月的最高收益率都达到了11.5%，分别是中信信托发行的中信鼎丰·北大方正盈丰股权投资项目和深圳南联旧改项目。但3月的第一周，仅有华宸信托的金诚（1101）号与新华信托的重庆金阳水岸香榭项目两个产品，达到10%的最高收益率。从信托产品的设计角度来看，高收益率往往意味着更高风险，最高收益的降低，表明信托公司对房地产项目审核更加严格，引入风险较低的项目，使得信托最高收益率降低。

其实，这次房地产信托产品发行再次全面爆发，与以往大有不同。一方面，准备金率上调及楼市调控深入，令房地产市场的整体流动性趋紧，到信托公司谈合作计划的开发商络绎不绝。加上通胀的预期，使房地产信托项目收益和数量双双提升。而且信托公司目前挑选项目的余地较大，在风险的考量上也更加谨慎，信托公司更有机会选择资质优秀的房地产企业，并在股权质押、抵押物、抵押率、担保条款、连带责任条款上做更好的考虑。这样一来，房地产信托在整体收益率提升的同时，平均资质或也有所提升。但我们不能忽视的一点是，随着国家对房地产市场调控的不断深入，房地产行业景气度下降，投资人在挑选房地产信托时，应更加谨慎，不要以预期收益率为第一考虑因素，要更多关注贷款企业资质和财报，关注相关抵押担保条款是否充足等。

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