房价即使真的跌了也不会是房地产税的功劳.鼓励

房价即使真的跌了,也不会是房地产税的功劳

两会临近，各种有关房地产税的报道层出不穷，绝大多数报道都在试图证明这一推论：房地产税推出==房价下跌。

事实真的如此吗？笔者今天也来谈谈有关这一推论。

要说房地产税，也不是啥新名词，在前几轮房价涨得比较厉害的时候，人们早就援引西方稳定房价的几种策略，最后得出，推出房产税或许能够降低房价。以为增加持有成本，人们就会因为利润被蚕食而选择出售房子，最终实现商品房供需平衡，房价回归平静。

不过在去年，上面抛出的概念与人们想象的不大一样，简单说，多了一个字，即房地产税，而非人们从西方搬运过来的“房产税”。

先来说说房产税。

房产税早就有，而且是在30年前提出的，明确表示对产权人征收，但将住宅排除在外，只针对营业用房。2011年

，针对住宅的房产税开始在沪渝两地试点。

上海主要针对的是二套及以上住房，以及非沪籍家庭买的新房。重庆则针对的是独栋商品房、高价房（单价超出主城区均价两倍）、工作生活均不在重庆的外地人买的房子。

6年后的今天，结果各位都看到了，重庆的确很平稳，如果算上CPI，买重庆的房子实质上是亏本的。不过，又有多少人敢断定是因为开征房产税导致的？该市房地产的平稳主要归功于房源的充足和需求的平稳。

至于上海，更没必要多分析了，以成交均价计算，2011年在上海买了一套100平米的房子，成本大概是220万，2016年则增加到了382万以上，而且这只是均价。

有人说，这是因为不够严厉，按照两地的标准，大多数房子都被“豁免”，税基太小自然达不到预期效果。税基太小是事实，但若来解释房产税的失效，则站不住脚。即便未来房价真的出现了明显的拐点，那也不会是房产税的功劳。

“2012年3月6日下午3点决定价格的始终是市场的基本面。何谓基本面？在笔者看来，包括但不限于由人口净流入状态、货币、银行、土地、购买力等因素形成的供求关系。

以重庆和上海的规则来看，即便未来房产税在全国大范围推行，尺度也会相对宽松，它顶多也就是增加点收入，无法成为调节楼市的核心工具。

对房产税的期望，本质上是两种预期的较量，有房的人排斥它，无房的人欢迎它。而作为平衡两种预期的上面，则希望借助它稳定预期。不希望大涨，也不希望大跌。

说完了房产税，接下来我们聊聊房地产税。

因为上面一直强调的是多了一个“地”字的房地产税。有人说房地产税最早今年最迟明年推出，争论时间没有多大意义，它的设计目标才是关键。

笔者认为，房地产税在此时来到台前是顺其自然的结果，它的大背景是房地产市场经过近20年来的飞速发展，正在从新房市场为主过渡到存量房市场为主的新形态。按照学者周天勇的估计，2015年全国城镇商品房（含小产权）规模在3.54亿套至3.78亿套之间，彼时城镇人口约为7.68亿人。也就是说，每2.25人拥有一套住房。即便未来4年有1亿农民进城，人均住房套数也不会有大的变化。

在这个大背景下，以往的做大蛋糕的思路将转变给更加合理的分蛋糕，这也是“房子用来住的”题中之义。房地产税不是简单增加一个税种，而是综合性的改革，它的目标就是要适度增加持有成本，让房子更方便、更科学地被分配到更需要的人手中。

在如此宏大的目标之下，让房价降下来显然不是它的所有格局。当然房价的确是目标之一，但目标并不是让它降下来，而是稳住。

即便以房地产税的推出来判断房价走势，我们又该如何一个工具来影响如此分化的楼市呢？如果过于严苛，热门城市是降下来了，那些大量卖不出去房子的中小城市该如何过活？如果不严苛，那么我们也无法得出文章开头的推论：房地产税推出==房价下跌。

因城施策或许是一个解释，对于此，我只想说一句，其结果更可能是上有政策下有对策。特别是在大城市，表现得会更加明显。因为这些城市在未来很长的时间，新房供应不足，大量房主在面对不断涌入的新市民面前，是彻彻底底的强者。

总之，房地产税是综合考量，他的核心是通过增加持有成本来分配房源，也许是增加购房市场的供应，更可能是增加租房市场的供应。