高考加油地产降价由郊区扩至市区存销比处历史高位魏家

地产：降价由郊区扩至市区 存销比处历史高位 - 0 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

会议概要：

政策影响及市场量价概况：青岛的限购政策属于全国房地产市场最严格的一个，同时辅以限贷、限价，对青岛楼市打击很大。2010年，青岛商品住宅主成交量960万平方米；2011年受政策影响，下降到791万，同比下降22%，其中市内七区住宅成交量 24万方，环比下降接近40%，外五市成交量占比上升，由42%上升至55%；预计2012年成交量在800万左右，基本与2011年是持平的。

去年限购政策出台以后，从2011年10月份至今，青岛的降价潮已经由郊区蔓延到市中心，现在城区里的降价潮已经超出预期。整体来看，青岛经历了 轮降价潮：2011年10月份，首先是城阳片区，最近的一个郊区市场，也是一个比较发达的片区，低价开盘引爆的，世贸公园美地降价低于客户预期如果你长逛论坛和某个版主混的比较熟了超过20%；第二轮降价潮是在李沧片区，是青岛市内最偏远的片区，同时也是住宅量比较大的片区，2011年11月底，某大型开发商一个较大体量的盘降价，周边的都迅速跟进；第三轮是一个月前在市南、市北区，市南是青岛的核心区域，这一波降价潮降价百万为标志，降了20%-25%，豪宅项目都有了大幅度的下降。

从成交量来看，限购之后成交量迅速下滑，但到2012年2月份青岛出台房地产公共维修基金政策，商品的成交量短期内的激增，但是缺乏持续性； 月份-4月份成交量就已经恢复到正常状况，到达比较低位的值。由于客户的持续观望，2012年以来全市的成交量151万方，同比下降 0%，七区成交量是同比下降29%。

存销概况：限购以来青岛房地产商品住宅的库存迅速上升，目前已经达到1144万平米，存销比达26，库存压力非常大，目前没有新增的情况下，需要至少两年多的时间才能消化库存。所以整个市场将迎来全面降价的时代。今年月份新开盘共有20个左右，集中在四方、李沧和城阳等地。

需求结构：青岛市场受到三限政策的影响，首置类产品的成交占比稳步上升，已经成为市场的绝对主流。首置产品的占比从2009年的 %上升到2011年的44%，首改产品占比从2009年的40%下降到 1%。但首置首改之和占比较为稳定。

个贷情况：2月份青岛银行首先推出首套住宅房贷款利率八五折优惠，目前已经较普遍，放款周期为2周到1个月。

保障房概况：2011年保障房指标是2.24万套，在去年年终已经全部开工。政府对于保障房的建设力度非常大，执行程度很高。政策房对商品住宅具有一定的市场冲击力。2012年1—2月份，保障房成交量占据住宅成交量的40%。保障房主要集中在土地热点区域，李沧和四方。这里的人口和土地供应，决定了它有施展保障房的空间。

土地市场概况：政府的土地供应没有明显的节奏，土地价格有下降的趋势。

市占率及排名：按照2012年以来的销售额计算，第一是ZH，销售额5.55亿元，市占率 .6 %；第二是海信销售额5. 亿元，市占率 .47%；第三是中南，销售额4.61亿,市占率 .02%；万科是第四，销售额4. 8亿，市场占有率2.6%。按2011年的成交占比，排第一是WK，销售额41.46个亿，第二名是鲁商，22.7个亿，占比 . 8%，去年的中海排名第七，14.41个亿，市场占有率是2.14%。